2017-06-23
經濟日報
正如筆者上星期所言，雖然香港銀行未有跟隨美國加息，同時間同業拆息也沒有太大的變化。
美國加息對樓市實際影響不大，不過由於樓價已升至高位，近期買家心態亦明顯轉趨審慎。加上近月一手新盤市場也回歸淡靜，連帶發展商的定價也趨向審慎，後市走向還看買家選擇。
無可否認，從現時的低息環境來看，息口也許已經不再是影響買家入市心態的最關鍵因素，或許對於一眾的準買家而言，租金與樓價的變化才是買家入市時的主要考慮因素。
回歸20年 樓價升近1倍
兩星期前，筆者嘗試將回歸20年的樓價與租金升幅作一比對。按差餉物業估價署今年4月份整體私人住宅樓價及租金指數，與1997年7月回歸時的數字作比對，回歸20年，整體樓價急升近1倍，但同時間租金升幅卻不足3成，近年來整體樓價的升幅持續跑贏租金升幅。
以過去3年的數字計算，樓價與租金升幅差距明顯愈拉愈闊，按差估署的數字，過去3年整體樓價升幅約34%，而期間整體租金只有14%的升幅，其中實用面積達100平方米（即1,076呎）以上的D、E類的大單位，過去3年的租金升幅更加是幾乎原地踏步，由14年4月的140.6點，微升5%至147.9點而已。
大量新盤入伙 租金合理
樓價升幅持續跑贏租金，其間租金回報率自然大幅回落，Q房網香港數據研究中心，按差估署的數字作推算，最新全港整體租金回報率跌至只有約3厘水平，已創下過去20年有紀錄以來的新低，其中新界區的租金回報率更已跌至只有兩厘多水平。
租金回報創新低，反映買樓收租的吸引力已經大減，並出現租抵過供的情況，加上近年新樓落成量持續增加的情況下，按屋宇署的數字，今年首4個月的批出入伙紙的單位數目達5,576伙，較去年同期的2,333伙大幅增加近1.4倍。大量新盤陸續入伙，新樓租金自然處於相對合理的水平，租抵過供的情況下，買樓的置業心態難免會有改變，相信會有個別用家會選擇先租後買，入市心態變得審慎。
撰文:
陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名: 大行觀點