2017-03-15
經濟日報
近日二手市場可謂牛氣沖天，樓價破頂的個案不斷湧現，連河畔花園、粉嶺名都、大埔中心等二線屋苑，也在半個月內連錄數宗破頂價成交，反映市場盲目搶樓的現象愈來愈明顯。
二手成交量 僅及10年前42%
其實，近期二手樓價雖然節節上升，但是成交量遠遠落後，反映樓價乾升的現象進一步惡化。
根據土地註冊處的資料顯示，1、2月二手樓註冊量分別為2,804及2,821宗，表面上按年上升69%及62%。事實是去年1、2月二手平均註冊量僅1,700宗，屬於歷史低位。
若比較2007年1、2月註冊量的6,621及6,681宗，現時的二手成交量僅及10年前的42%，然而差餉物業估價署早前公布，1月份私人住宅售價指數報309點，按月上升0.6%，再創歷史新高。以2,800宗成交便代表全港樓價走勢，基數的確太少。
如果再縮細一點範圍，以利嘉閣地產研究的全港50個指標屋苑為例，上周公布2月份指數，加權平均實用呎價報12,372元，連續11個月錄得升幅，突破2015年8月份12,243元的高位，時隔18個月再次寫下歷史新高紀錄。
同類型屋苑 呎價升跌差距大
不過，列入觀察名單的50個指標屋苑當中，有36個屋苑樓價按月上升，升幅介乎0.3%至13.6%，但是另外有13個屋苑樓價則按月下跌，跌幅介乎0.8%至7.9%不等，即是說由最高升幅至最低跌幅差距相當大。
若抽取個別屋苑作例子，長沙灣昇悅居2月份錄4宗成交，按月下跌50%，呎價也回落1.5%。毗連的宇晴軒2月份有6宗成交，按月急升200%，呎價也上升6.1%。
兩個屋苑無論位置、單位種類及客源均十分接近，但是成交單位質素稍有不同便出現一個升一個跌的現象，正反映出成交量過少所衍生的問題。
事實上，由於二手屋苑交投量太少，一、兩宗個案便影響全屋苑的造價。
以沙田第一城為例，上月交投活躍數據算是較有參考作用。據經濟日報2月28日見報，統計（數字截至227日）該屋苑錄26宗成交呎價報13943元，按月上升4.2%；但是2月28日見報當天，市場突然傳出兩宗凶宅成交個案，其中25座高層D室，實用面積688平方呎，以515萬元易手，呎價7,485元低市價20%。
樓價乾升惡化 入市須風險評估
結果綜合沙田第一城2月全月呎價修訂為13,436元，比2月27日統計的13,943元相差3.6%。
前線代理指出，樓價乾升現象愈來愈嚴重，置業人士入市前一定要做足風險評估，例如先做估價向銀行確認按揭成數才落實買賣；其次，最好選擇優質屋苑入市，即使要選購二、三線屋苑，也最好物色屋苑內較優質的單位，例如坐向景觀較佳的單位，以確保有較佳的防守力。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論