2017-06-21
經濟日報
高處不勝寒，隨着樓價持續創新高，對調整、甚至大調整的預測總會出現，早前有外資行預估跌兩成或四成，自80年代起，樓價其實只有一次跌超過四成水平。
德意志銀行月初發表報告指，為本港人口結構進行深入研究，對本港樓市需求轉趨負面，計入需求轉弱及供應增加因素，大幅調低香港中期（即2018至2021年）樓價預測。德銀料，空置率由現時4%，大幅升至9%，樓價由現水平至2026年期間大跌48%。
1997至2003年 樓價跌65%
最大的跌市：當然是1997年金融風暴至2003年沙士期，歷時24個季度，樓價跌幅65%，相信大部分港人仍歷歷在目，但對新生代來說，樓價大崩潰、負資產應該只是文字紀錄。這是唯一一次樓價跌幅超逾上述投行對未來預測下跌的幅度。
跌市第二位：已經需要往後推至80年代的香港前途危機，當時自1979年3月24日港督麥理浩首次訪華起，至1984年9月26日中英聯合聲明草簽，至12月19日中國國務院總理趙紫陽與英國首相戴卓爾夫人在中國北京正式簽訂，前後歷時逾5年。翻看樓價指數的季度數字，樓價高點是1981年第三季，指數見24.6點，隨着中英談判的爭拗，信心動搖下，樓價持續下滑，樓價直跌至1984年第三季，樓價指數低見16.7點，跌幅有32%，不過，樓價亦隨着草簽而見底回升，歷時12個季度，1984年第四季起反彈。
短期跌市：多次下調均是一、兩個季度，跌幅僅有4%，89年是六四事件引發的短暫恐慌，1992年應該是樓市炒風過熱，港英政府決定收緊按揭成數，由九成降至八成，引發樓價下跌。
除了92年出招遏抑樓市，1994年港英政府亦曾出招打擊樓價，及後更遇上加息期，結果引發6個季度、約一年半的樓價調整，樓價跌幅有12%。到了2008年金融海嘯，下跌期相當短暫，只有3個季度，跌幅14%。
最近期跌市 2015年下調1成
最近期跌市：2015年，應該屬於與港府多次出招後疊加效果，再碰到對加息周期來臨的憂慮，出現兩個季度、約一成的樓價調整。
綜合多次跌市來看，樓價要出現較大的跌幅，環球金融、香港經濟、社會一定是出現重大危機，而且是一浪接一浪，使樓市持續長期調整，創造較大的下跌空間。樓市詭異多變，何時發生？跌幅多大？可以說大部分只能「賽後檢討」！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論