2017-01-06
經濟日報
上周開價的元朗新盤，折實呎價1.2萬至1.7萬元，較5個月前推售的單位貴逾2成。
到昨日的啟德新盤同樣高開，折實呎價1.4萬至2.2萬元，較4個月前推出的同樣貴逾2成，新辣招稅推出兩個月、美國加息才一個月，發展商為何開價如此進取？
1. 二手價未有回落：
一二手單位在價格上有互動作用，一手定價往往參考同區二手價，若市況佳，將高出二手、市況差，便低價搶二手客。近期數據顯示，辣招後二手樓價未見回落，差餉物業估價署上周公布的數據反映，樓價雖然在辣招後升幅收窄，但仍創歷史新高，二手樓價沒有提供一手減價的理據。
發展商去年豐收 無追業績壓力
2. 去年打下基礎：
根據利嘉閣地產研究部綜合土地註冊處數據，2016年全港共錄一手住宅買賣登記17,921宗，一手住宅買賣成交總值錄得1,927.89億元，全部均屬高位，對發展商來說，去年是豐收的一年，大量套現，踏入新的一年，發展商沒有追業績、追落後的壓力，自然勇於開價。
3. 成功試水溫：
11月辣招推出後，發展商一度暫緩新盤銷售，等待市場消化不利消息，而過去兩個月，經過部分發展商以貨尾單位測試市場反應顯示，即使是新盤存貨，仍受買家追捧，而且首置客或投資客仍持續出現，增加開價信心。
一手優惠多 省睇樓議價時間
4. 新盤先天因素：
最近與地產界聯繫時分析，現時新盤佔有先天優勢，除了較高成數按揭、多種配合買家的付款方法和辣招稅款回贈外，這些都是二手市場單位無法提供的吸客誘因。更有指出，現時裝修費用高昂，買入一個二手單位，要翻新裝修添置家電等費用，涉款最低限度達數十萬元，一手新盤基本大幅省卻這筆費用（當然已計入樓價之中），其他二手需花大量時間睇樓、議價、拉鋸等等，各項先天優勢，使購買力移至一手。
依照統計，近年一手佔整體住宅成交宗數比重，由2011年13%持續上升至近兩年的三成以上水平，反映一手的吸客能力。
5. 更多不明朗前出擊：
2017年開首，一些不明朗因素變得穩定，例如港府應再觀察樓市變化才可能出招，特首戰開跑，對樓市的規管或將是留待下一屆的工作、美息亦加了一次，香港銀行的搶按戰已足以抵銷可能加息的影響、各類投資工具如外幣、股市等等，較樓房有更多波動的因素，「磚頭」仍是不少人的首選，發展商與其一拖兩個月（農曆新年是1月底至2月初），不如趁空檔搶飲2017年頭啖湯。
競爭對手少 無其他新盤搶客
6. 兩盤原有優勢：
理論上兩盤均較少競爭對手，啟德暫時更是獨市賣樓，亦因近日區內不斷有超高地價成交，帶來對樓花盤價位的支持，兩區亦沒有其他新盤伺機搶客截擊下，發展商對新盤價位自然有更大期許。
接下來，當然是觀察新盤入票及實際銷售情況。不過，由於發展商勇於開價，將為二手市場帶來強烈的支持作用，小業主會更惜售、叫價會更進取，成交量繼續被新盤吸走，應該就是今年初樓市的格局。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論