2017-06-21
經濟日報
中原集團主席兼總裁施永青認為，現時樓市雖不健康，但從3因素可證樓市仍未有爆煲風險，包括：沒有過度建設、沒過度借貸，以及樓價未跟投資者購買力脫節。
根據中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL）最新報159.88點，較1997年7月份的100點，高出近6成，其後金融風暴爆發，樓價連年下挫，至2003年累跌7成才企穩。曾是負資產的人士猶有餘悸，惟20年後的今日，樓價已創下歷史高位，買家蜂擁入市，樓市會否重蹈20年前覆轍？
施永青接受本報專訪時表示，樓市爆煲，最少要有3個客觀條件觸發。第一是過度建設，當住宅供應過多「起突咗」，市場有屋無人住，形成浪費，但反觀香港面對的問題是供應不足。
今年料1.7萬伙落成 仍較97後少
早於97年，政府曾提出「8萬5」計劃（公營及私營房屋供應總和），如單計私營房屋，在1997至2001年這5年間，平均每年私樓落成量約2.55萬個；而2012至2016年間，平均每年私樓落成量僅約1.2萬，較當年少一半。今年首4個月落成量約5,400伙，差估署預計今年全年約1.7萬伙落成，但仍較當年平均數少。
其二是過度借貸，施永青指現時有6成業主已供斷物業；再者，現時實際按息只有約1.8厘，銀行亦有加3厘的壓力測試，對比97年息口高達10厘更沒有壓測，現時承按人的防守力明顯大增。盡管現時有發展商提供無壓測的高成數按揭，但施認為採用的買家僅屬少數，且這些按揭年期較短，最終買家亦會轉按向銀行承造按揭。
樓價有力再衝 下半年升5至10%
最後一個觸發條件是樓價與市場購買力脫節。「無可否認現時樓市是不健康的，樓價確實過高，與用家的購買力脫節。但最近不少新盤開賣，仍然呈現萬人空巷的場面，便反映市場並不是沒有資金買樓，樓價與投資者的偏好並沒有脫節，因為樓價接連破頂，對於持有物業的投資者，財富增加，令到他們更心紅再入市投資。」他補充，97年銀行體系總存款只有約2.7萬億元，今日卻有11.7萬億元，較當年多逾3倍，市場資金氾濫，是推動樓價上升的主要動力。
再者，他以97年買樓收租作對比，當年業主要貼錢供樓，現時息率、空置率低，找租客容易，買樓收租甚至能償還貸款本金，從而吸引投資者入市。因此，現時3個觸發樓市爆煲的條件，仍未出現。施永青認為，現時樓市仍有動力再衝一段才遇阻力，相信樓價下半年仍有5%至10%的升幅。
撰文:
梁振鋒