2017-03-13
經濟日報
有業界預測，今年將會銷售的新盤多達2萬伙，如果以平均每單位1,000萬元計算，總值涉及2,000億元，去年亦達1,679億元。
如此巨大的市場，雖然有一手銷售條例規管，還是衍生不少特殊狀態。
巨額回佣
去年曾聽聞有發展商銷售部分新盤餘貨，佣金高達28%，當然，佣金大部分應該撥作給予客戶的回佣，一個定價1億元的單位，2,800萬元是佣金，如果地產代理只拿取當中的樓價4%佣金，客戶實際可收到的回佣達2,400萬元，結果買入單位實際並非1億元，而是7,600萬元，但對外發布的消息，卻變成某某新盤破頂，以新高價1億元成交。近日更有傳聞，早前一些破頂成交的佣金進一步推高至30%，有大量空間給予經紀回佣吸客。
真實成交價
一手住宅物業銷售有規定，有要求新樓銷售成交紀錄可供公開查閱，不過，有業界指出，上載的成交價卻是各師各法，有發展商是定價、折扣後價錢、各種付款方法扣除回贈的價錢，至於回佣，幾乎沒有計算入內，如果像上文提到的30%佣金，究竟多少是經紀、多少是客戶回佣？只有從事交易的當事人知曉，結果那24%回佣無法反映在樓價紀錄冊上，莫說一般買家，對發展商來說，都要透過地產代理明查暗訪，才能大概掌握真實成交價。
搵「死士」認購
代理界有一個傳聞，為爭生意，已到了各出奇謀、採用「超技術」的方法。
對購買兩個或以上單位的大手客，發展商特別歡迎，多幾個類似客戶，去貨速度自然加快，而新盤市場，尤其是開價克制的新盤，客量多，向隅客不少，又或代理有客在手但分配單位不足，聞說有地產代理行為了搶得盤源，找來一位「死士」，先以大手客的身份認購，舉例買入5個單位，但當晚撻訂，要知道最快掌握撻訂消息的正是派出「死士」的代理行，而其手上還有大批未能買得單位的真實客戶，於是在其他代理未收到消息前，火速找來客戶認購那些撻訂單位，既是「將功補過」，又能為客戶搶得單位，對發展商來說，只要賣出單位便了事，聞說這種搶貨手段曾激起其他同行極大反彈。但亦有意見認為此舉犯法，傳聞並不可信。
鑽時段漏洞
不少發展商銷售新盤，還是分時段，A時段給大手客戶，購買兩伙以上可以優先揀樓，B時段是給予購買一個單位的客戶，這種方法同樣是優待購買較多單位的大客，結果又有業界想出「超技術」的方法。
話說A代理有客戶希望買入一個單位，但經紀教路，把自己化身大手客，準備買入兩個或以上單位，可安排A時段入內優先揀樓，當揀選其中一個心儀單位後，臨場以各種理由推卻加購單位，像心水的沒有了、價錢不合、風水建議買一個等等，所謂顧客至上，發展商沒有不簽署交易的道理，單個客變大手客，增加購得新盤的機會，當然亦帶來一定的不公平。
很多類似的傳聞在新盤銷售從未平息，像招標其實是配售派貨，經紀組隊入市等，2,000億元市場，哪能不讓人扭盡六壬。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論