細單位跑贏的轉捩點

中原地產研究部昨日一份報告指出，香港回歸20周年，樓市經歷97年金融風暴、03年沙士、08年金融海嘯等多件大事，其間樓價多次調整。 港府出招初期 豪宅較多調控 20年過去，當中以細單位為主的屋苑表現最突出，累計升幅跑贏藍籌屋苑。 唐榮跟着這個構想，找來差餉物業估價署的資料，如果拿中小型（ABC類）單位的樓價指數按年變幅，與大型單位（DE類）做比較，其實當中出現了一些轉捩點的變化。 附表顯示，由2004年起比較對上一年樓價的變幅，亦即由2003年沙士谷底起反彈的資料，在2008年金融海嘯前，大型單位的樓價表現其實較中小型單位優勝，不過，一場海嘯，由於涉及資金收緊等等問題，大單位的跌幅較中小型單位大，甚至2009年當中小型單位錄得升幅，大型單位按年仍在下跌，而自此以後，大單位的表現始終未如中小型單位。 資金流入中小戶 升幅超大戶 值得留意的是，除了金融海嘯對資金需求大、投資味道較重大單位造成影響，往後港府的持續規管辣招，初期對豪宅的較多調控，亦促使資金流入中小型單位，造成近數年樓價按年升幅，中小型單位倍大於大單位。 這種資金流入中小型單位亦在差估署的樓價指數或多或少反映，1997年10月中小型單位指數是172.3點、大單位是183.4點，其實大單位樓價在2010年3月已超過97年高位，中小型單位要延至2011年2月才超越。而到了2014年5月，中小型單位的指數數值更正式超過大型單位。 中原的報告亦提供屋苑的實際例子，以港島為例，嘉輝花園現今呎價為18,378元，比較97年7月的7,204元，其間累升約1.6倍，升幅明顯高於太古城的88.1%及杏花村的54.2%。 九龍區亦有同樣的情況，以細單位為主的淘大花園累計升幅跑贏黃埔花園。兩者現今呎價相若，分別為14,734元及14,496元。比較20年前的呎價，淘大花園當時為7,384元，其間累升99.5%；黃埔花園當時為9,141元，其間僅累升58.6%。 新界東方面，沙田第一城及河畔花園表現同樣突出，累計升幅均高於1倍。沙田第一城現今呎價為15,052元，較97年的7,094元上升約1.1倍。河畔花園現今呎價為16,280元，較當時7,691元同樣上升約1.1倍。 新界西方面，海濱花園及嘉湖山莊現今呎價為11,562元及8,944元，分別累升68.2%及46.0%。而97年有不少投資者炒賣的浪翠園，現今呎價為11,140元，已經超越97年7月份的9,252元，其間累升20.4%。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論