2017-01-05
經濟日報
多年前，國際品牌為搶據點，不惜大手租核心區複式店舖。數年後，一個又一個品牌撤退，某程度上反映高舖租下，品牌難以維持生意，加上睇淡前景，收縮是唯一辦法。
還記得2010年，FORVER 21以1,100萬元租銅鑼灣京華中心多層舖，打開國際時裝品牌來港搶靚舖熱潮。數月後，美國服裝品牌A&F以700萬元租中環畢打行舖位，開幕之時請來一班型男振聲威，同年GAP時裝擴充業務，以350萬元租用旺角文華商場複式舖。當時是商舖租務高峰期，租務市場非常熱鬧，數百萬甚至千萬元租舖不時出現。
A&F昔高價搶舖 今提早結業
事隔幾年，以上3間高價租舖時裝品牌，2016年相繼決定棄舖，個別更是租約未滿提早走人。A&F時裝位於中環畢打行的巨舖早前宣布提早結業退租，涉及終止合約費用高近1,600萬美元（約1.25億港元），相當於近一年半租金，預料最遲今年7月前正式結業。
當日高價搶舖，令香港舖租推至全世界最貴，豈料租約未滿而提前結業，不同品牌有不同想法及部署，難一概而論，但整體上，租金高昂及前景欠佳，是兩大主因令品牌不得不縮減業務。早前FORVER 21決定撤出銅鑼灣京華中心舖，品牌解釋，2011年內地來港旅客人數約3,000萬，並每年增長20至30%，而銅鑼灣則是其中一個內地遊客購物熱點。品牌在銅鑼灣高昂租金是基於內地遊客顯示的增長潛力。然而，由於近年內地旅客減少，人流情況比預期差，收入可能不足以支付租金成本。
旅客減人幣貶 貴舖租難支撑
本港舖租由2010年起，每年上升2至3成，若當年品牌要成功搶舖，必須以高舊租5成，甚至一兩倍才可奪據點，按當時零售旺市，不少品牌認為值得一試，故付出極高租金。可是當市況逆轉，生意額大不如前，同時間舖租高企，品牌根本難以立足，如果品牌簽長約，舖租難以向下調整，惟有向業主表達棄租、尋找頂租等，可見高舖租而生意下跌，品牌只能選擇撤退。
品牌睇淡香港零售市場，相信除了旅客消費轉變外，滙率變化亦是考慮因素。多年前，美元及港元處弱勢，人民幣年年升值，吸引內地客在港消費，令零售業大旺，而品牌趁機開舖擴充亦無可厚非。但近一兩年情況剛好相反，美元轉強，其他各國貨幣，如去年日圓不斷下跌，吸引香港及內地人前往日本消費，最近日圓又在下跌，最關鍵的還是人民幣貶值，必定影響內地客在港消費興趣。去年中，英國公投脫歐，英鎊急跌。當滙率起變化，最影響旅客選擇旅遊及購物地點，而站在品牌角度，若在全球不同地點進行戰略擴充，也會選擇發展潛力佳的地區，在目前滙率變化，品牌或會選擇其他國家作擴充，故放棄部分香港業務是可以理解。
旺市租金漲 一舖豈止養三代
品牌在旺市擴充，淡市收縮是合理，對零售商來說，賺蝕也難料，視乎市況變化。而最穩陣、旺市下最大贏家，還是舖位業主。零售高峰期，短短數年間業主可以加租1至2倍，租金收入暴漲。例如手持銅鑼灣京華中心多層舖位的家族，聽說已長居外地，持有銅鑼灣舖位作長線收租，6年前FORVER 21來港搶舖，原本舖位由多個零售商租用，業主把舖位整合成大舖，租金由500萬跳至1,100萬元，2011年開業，租舖至今5年多，每年租金收入1.3億元計，5年多共收租逾7億元。常言「一舖養三代」，若手持核心區舖，租金在數年間升幾倍，一舖何止養三代。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論