2017-01-05
明報
【明報專訊】雖然港府於2010年11月以來連番推出不同稅務辣招，惟本港住宅樓價仍勁升近倍，年輕人買樓困難已經變成社會問題。香港大學經濟金融學院副教授程騰歡接受訪問時建議，新一屆特首今年7月1日上任後，應該全面檢討房屋政策。他提倡向持有一個以上物業的投資者和非香港永久居民業主每年徵收「超差餉」，其金額是現有差餉的20倍，變相令其所有租金收入全部用來交稅。他相信，「超差餉」將令本港住宅的投資需求大減，令樓價回落至合理水平。
明報記者 葉創成
差餉物業估價署上周公布，本港私樓樓價指數連升8個月，去年11月的「香港（住宅）物業售價指數」升至306.6點，創歷史新高；總結去年首11個月，樓價已累積上升7.6%。程騰歡指出，不論是2010年11月開徵的額外印花稅（SSD）、2012年10月推出的買家印花稅（BSD），2013年2月出台並且於去年11月「升級」的印花稅，雖然均能減少投資或投機需求，但同時也令業主更惜售，因為業主出售物業後將來再買便要付較高稅率，此舉令供應也減少。
變相沒收租金收入 助遏抑投資需求
由於供應及需求同時減少，結果只是住宅成交量大跌，但不能有效阻止樓價上升，他解釋說，「根據差餉物業估價署的數據，由2010年11月推出SSD以來，本港住宅樓價上升近倍（見圖）。當年港府因應樓價過高才推出SSD，但目前樓市的情况比當年更差，因為樓價愈來愈不可負擔。可以比喻為某病人於2010年發燒後去睇醫生，逾6年來該病人服食醫生處方的不同藥物但都無退燒，而且發燒的程度惡化了。這情况下，我覺得病人應該換醫生或者換藥，因為之前並無解決問題」。
根據程騰歡的觀點，辣招印花稅的「負」作用是減少供應，換藥的目的是避免「負」作用，甚至是轉負為正，增加供應。因此，他建議向持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主每年徵收「超差餉」。現時應課差餉由差餉物業估價署評估，相等於物業每年租值約5%；而「超差餉」則是20倍差餉，即約相等於物業每年租值。換言之，一旦港府實施「超差餉」後，持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主將有關物業出租後，理論上所有租金收入需要用來繳付「超差餉」。
根據差餉物業估價署的數據，截至去年10月，本港A類（39.9方米或以下）至E類（160方米或以上）住宅單位的租金回報率介乎2.9厘至2.1厘（見表）。若「超差餉」政策落實後，持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主便變相需要就其物業租金收入被徵收相若回報率的「超差餉」，程騰歡估計，屆時有關人士將不會再買港樓收租，可以減低需求；與此同時，現有投資者或海外居民也有很大誘因出售單位，這樣可以增加供應。由於需求減少及供應增加，現已高企的樓價下跌的機會極大。
以個人計算徵稅 可顧及家庭需要
本港逾半家庭住在私人住宅物業，一旦樓價因為「超差餉」的實施而大跌，甚至可能重演1998年「八萬五」推冧樓價近七成的覆轍，不利社會穩定。不過，程騰歡引述去年12月公布的《長遠房屋策略》進度報告，表示港府維持未來10年興建46萬個單位的目標，但目前仍未找到足夠的土地實現上述建屋目標，故他指未來10年住宅其實仍然供不應求，故即使推出「超差餉」，樓價料亦不會大跌。
另外，程騰歡指出，目前「較高印花稅」是向個人而非家庭徵收的，故一個家庭若有4名成員便可各自購買一套、合共購買4套私人住宅物業而不需要繳付「較高印花稅」。他認為，上述原則亦可應用於「超差餉」新政，即同一家庭內的本港永久居民可各自購買一套私人住宅物業，不需要被徵收「超差餉」，他舉例說，「一對夫婦可各自購買一套物業，一套用來自住一套收租，這樣的話，出租的物業亦不需要繳付『超差餉』。若一對夫婦有兩名成年子女，為子女各自購買一套物業作為其未來自住之用，此情况亦應該可獲豁免被徵收『超差餉』。」
等同加稅 不違合約精神
根據程騰歡的建議，「超差餉」屬有追溯性的政策，即該新政落實後，即使持有1個以上物業投資者和非香港永久居民業主是在多年前已購買有關物業，仍需要繳付「超差餉」。港府這樣做會否違反合約精神呢？程騰歡並不認同，他解釋，「超差餉」可被理解為加稅，而港府在1998年亞洲金融風暴後亦曾因應財赤而加稅，屬因時制宜之舉。
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