2017-03-11
明報
去年11月香港政府再加辣,將住宅買樓印花稅劃一調升至15%(除了港人首次置業可豁免),只能進一步壓抑樓巿交投,樓價最近又再破頂!正當大家在這個敏感時刻談論未來新特首會否再加辣,一直被視為香港對手的新加坡卻突然宣布調低當地的辣招稅(主要是減短炒轉售涉的特別印花稅SSD),頓時令香港政府陷於尷尬局面。
星樓價回落 辣招「功成身退」
事實上,新加坡早於香港推出各式打壓樓巿辣招,當地樓價較2013年底已有約兩成的調整幅度(圖1),此際減辣,大可解說是「功成身退」,可以漸進式減辣以測試巿場反應,但香港樓價正處歷史高位,就算已證明辣招無效,政府也要繼續死撐,否則顏面何存?
至於新加坡為何要在此時減辣,地產界朋友眾說紛紜,有說是之前措施已見成效,所以可以減辣,減SSD更可有助增加二手供應,也有說是此舉有利吸引外資,可藉此刺激經濟,若是減辣可令樓巿穩定下來,也是有利當地巿民的消費信心。也有朋友認為,可能新加坡覺得全球經濟出現動盪,尤其美國加息趨勢明顯,預先減辣可起到防風措施,避免環球經濟真箇出事才出手去救巿恐怕太遲。
資金或流向星洲 助冷卻港樓市
其實,如新加坡減辣而香港維持現有辣招甚至加辣,或可吸引一些原擬流入香港地產巿場資金改投新加坡懷抱,對冷卻香港樓巿有一定幫助也說不定,至於說到美國加息的影響,巿場現在差不多預期下周美國會加息的機會率已接近百分之百,聯儲局早前已表態,今年會加息3次,即下周加息以後,今年還有兩次加息的可能,美國10年期債孳息也率先在周四凌晨升穿了2.6厘,在昨日亞洲時段更一度高見2.624厘,逼近去年12月15日的2.641厘高位。
債王格羅斯(Bill Gross)曾說,如美國10年債息明顯突破2.6厘並企穩其上,技術上便升穿了有關債息自1987年延伸至今的下降軌,亦即債巿長期牛巿告終,勢引發金融巿場動盪。
經濟教科書說,美國10年期債息往往被視為無風險投資回報的參考指標,即投資其他工具時,會計算所得回報在考慮涉及風險後,在10年期債息上加上風險溢價,然後得出應有的回報率,再折算為合理的可接受價格,如覺得投資的工具風險較高,便會要求較高的回報率,又或壓低價格。
美債息高過租金回報 港樓價多受壓
應用在樓巿上面,如巿場債息近零而又有正租金回報,那就算租金回報率極低,樓價也可以升完又升,但若巿場利率上升,則除非租金回報率也同時升高,否則便會對樓價構成壓力。
香港大學曾進行研究,發覺如美國10年債息高於香港的住宅租金回報率,往往香港樓價多會受壓,如兩者差距高於一厘,如1997年出現亞洲金融風暴後情况,香港樓巿便大瀉,相反如香港租金回報率明顯高於美國10年期債息,那香港樓價便可升過不停。
中小型單位回報較佳 跑贏大單位
根據差餉物業估價署最新統計,香港現在A類的細住宅單位,租金回報率還有2.9厘,而B和C類的住宅單位,租金回報率分別為2.6厘和2.5厘,已略低於美國最新的10年債息,至於D和E類的較大型住宅單位,租金回報率則只有2.3和2.0厘(圖2),難怪近年大型住宅樓價升幅反而落後中小型單位(圖3)。
相比之下,1年前的美國10年期債息僅約1.936厘,1年前的各類住宅租金回報率,則分別為A類的3.0厘、B類的2.7厘、C類的2.7厘、D類的2.4厘,以及E類的2.3厘,可以說,經過一年時間,香港的住宅租金回報因租金升幅跟不上樓價上升而普遍下跌,但10年債息卻升了接近四分之三厘,單從息口和租金回報的差距分析,香港買樓收租的吸引力在減低,若往後美國息口每年加息3次而香港住宅租金回報不能提升的話,樓價向下調整的壓力將會日漸增加!
投資者主導 對息口更敏感
大家還要留意,香港大學完成有關美國10年債息與香港租金回報差距如何影響香港樓價的研究時,當時香港人買樓,並不用支付那15%的印花稅,以現時中型住宅約2.5厘的租金回報計,買入相關單位用作投資收租,單要支付的印花稅,便已等同約6年的租金收入,最近中原老闆施永青說香港樓價早前脫離一般用家的負擔能力,那如果樓巿是由投資者主導的話,勢應對息口和租金回報的計算更為緊張!
[陸振球 樓市解碼]