2017-03-10
經濟日報
嘉湖山莊呎價破萬元，讓唐榮關心新界西北另一個屋苑，這個屋苑在20年前炒家雲集，入市呎價大幅拋離同區，而且由於超高價已被認為無法重返家鄉，到了2017年，是否已衝破1997年歷史高位的魔障？
浪翠園呎價 近97年歷史高位
說的當然是浪翠園，如果翻查美聯物業網頁以土地註冊處每月成交計算的平均呎價，浪翠園的歷史高位大約是1997年8月，當時實用面積呎價是10,463元，經歷近20年，月平均呎價從未打破有關水平，那最新情況又如何？
今年2月的平均呎價，原來不經不覺已升至10,220元，每呎價距歷史高位只有243元，或2月呎價水平再升2.4%便突破歷史高位，意味1997年不少投資者、專業人士重創於此的樓盤，最終有機會擺脫蟹貨的命運。
翻查資料，樓價火速上升時，像2015年7月，浪翠園樓價調整前曾衝上平均每呎9,500元的水平，11月又曾達到9,385元，不過其後回落，這次將是20年來最貼近1997年高位的一次，若依目前走勢，新界西北價位普遍上揚，其實有利於浪翠園攻頂，2月造價10,220元，今年上半年應該是關鍵所在。
屢破傳統智慧 嘉湖反彈強勁
嘉湖山莊又如何？1997年10月實用面積呎價5,742元，早在2014年已經破頂，當年6月平均價達5,855元，傳統智慧有指出，當樓價上升，買家追買，當追到嘉湖山莊時將近尾聲，不過，過去幾年傳統智慧明顯失效，公屋居屋搶買搶高，樓市見頂？搶買凶宅，樓市見頂？炒家絕迹，樓市見頂？經濟增長疲弱，樓市見頂？
像嘉湖山莊，2014年破頂後，早把魔障拋掉了，樓價繼續向上衝高位，到了2015年8月，實用呎價高見7,862元，然後跟隨大市回軟，至去年3月跌至6,625元，跌幅達16%，較全港平均值13%左右為高，不過，跌幅大，反彈更強勁，在搶細價上車盤的趨勢下，今年2月，呎價已達8,117元，較2015年上一個高位已高出3%，較去年下跌後的低位，更報復性反彈達23%，完全補回下跌裂口。
可以這樣說，嘉湖已多次打破傳統智慧，搶貴至嘉湖，或者新界西北，相對市區或其他新區的差距拉近，買家興趣又轉回其他區份選擇，到其他區又變得高不可攀，購買力又湧去嘉湖，簡單道理是400萬元左右，要買比較大一點的兩房、大型屋苑，那惟有跑去嘉湖。
樓市見頂訊號 抑或天空海闊？
利嘉閣的統計資料亦顯示，在上周十大活躍成交屋苑當中，共有8個屋苑成交宗數報升，升幅介乎20%至4倍不等，當中港灣豪庭的升幅最矚目，由前周只有1宗大增至上周5宗成交，按周急升4倍。至於上周嘉湖山莊表現勇猛，以21宗成交遠遠拋離第二位的沙田第一城（12宗），穩坐上周最熱賣屋苑寶座。
嘉湖早拋開1997年牢不可破的魔咒，現在獨剩浪翠園，連最難破頂的屋苑都快要出現歷史新高，是最終見頂訊號？還是天空海闊？
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論