2017-06-17
明報
【明報專訊】巿場對樓價指數破頂的新聞開始麻木，本周令香港及海外傳媒感興趣的一則地產新聞，乃西營盤一個名叫維港峰的住宅樓盤的車位以518萬元售出，可能創出了歷史紀錄，同一時間，巿場繼續以高價出售納米新盤單位，彭博社的報道將其中一個單位的圖則繪畫出來，發覺剛可放下一部Tesla Model X電動車，如真的將這部車駛入單位內，恐怕連車門也沒有空間打開！
香港住宅新盤單位，已經細到連一個車位也不如，說來也真諷刺，亦因此成為海外媒體的嘲諷話題。至於上述以518萬元易手的維港峰車位，有朋友說笑不如將個樓盤改名為「維港瘋」，說明香港的樓巿確已瘋了，外國基金經理Tama Churchouse也忍不住以「Crazy」（瘋了）來形容這宗車位交易，並說518萬元（約66.5萬美元）的成交價，已足可在外國買入兩個一般住宅單位（在英國的英倫和威爾斯，2016年第三季中位住宅成交價約為27.5萬美元，倫敦則為55.4萬美元，根據聖路易斯聯邦儲備銀行統計，美國今年4月的新屋平均銷售價也僅為30.9萬美元）！
港車位價已夠買英兩住宅單位
Tama Churchouse認為，若以一般車位的租金來推算上述維港峰的車位租金回報率，可能1厘也不到，有關人士若沒有特別原因而非買這車位不可，以投資論完全不合理。唯一解釋是現今借貸息率極度偏低，資金到處流竄有關，這亦解釋了自2008年金融海嘯後，各國央行不斷印銀紙令到資產負債表急速膨脹，息口跌至近零，以至樓價指數也在這時起開始起飛得到印證（見圖）！
不過，美國剛在本周再加息0.25厘，加息周期已確認，聯儲局的議息聲明首度提出縮表計劃，縮表會以循序漸進方式進行。即實施縮表後首年，聯儲局最多會減持1800億美元國債及1200億美元的按揭抵押證券，合共3000億美元，若其後按其最快的縮表速度計算，聯儲局需要4年，才能把資產負債規模減至市場預期的2萬至2.5萬億美元。然而，聯儲局卻未有交代縮表的實際執行時間表，似為自己留後路。
聯儲局縮表，其實即是收緊銀根，令到巿場貨幣供應變相減少，有拉高美息作用。往後，如聯儲局同時加息又縮表，便等於雙重加息，如不加息卻縮表，則仍有加息效果，至於不加息又停縮表，巿場息口或沒上升壓力，但也反映可能美國經濟轉差的厲害，亦未必是好事。
美踏加息周期 港早晚需跟隨
由2015年底至今，美國已加了四次息，累積加了約1厘，由於香港銀行體系結餘充裕，銀行水浸，所以港息仍未跟隨美息向上，不過在聯繫匯率之下，港美息差不斷擴闊，港匯本周已不止一次跌穿7.8的關口，進入弱勢，如香港繼續不加息，沽港元買美元的套戥套息活動只會愈厲害，若港匯一旦跌至7.85，香港的息口便不得不夾上，若真如此，香港隨時會出現追加利息，將不少投資者殺過措手不及。
經濟社會環境 削港青結婚意欲
港家庭計劃指導會最近公布「2016年青少年與性研究」結果，調查顯示，近九成中學生表示將來會結婚，但18至27歲組別的青年卻少於一半想結婚，該組別受訪者表示會生育的亦由10年前約七成，減至約五成，更有一成青年表示不會生育。18至27歲不想結婚的青年中，有37%女受訪者表示享受單身生活的樂趣，不欲受婚姻約束；有32%男受訪者表示經濟能力不足，不想結婚。
另外，該組別表示不想要小孩的原因，有40%女受訪者表示主要是享受自由自在的生活，不想受孩子束縛；有37%男受訪者表示主要覺得社會環境不適合孩子，故不想生育。
生育率降 影響未來樓市需求
筆者認為，令到年輕人不想結婚或生育的經濟原因，至少部分可能因為樓價和租金過高，試想，如只能租住或購買本文開首提及僅夠泊一部車的100餘呎劏房式單位，結了婚生活質素也不理想，這樣細小的空間，除了影響夫妻的生活，生了孩子，也只會更頭痛，要換住更大的單位，其經濟負擔更重。
反過來，高租金高樓價若影響了結婚和生育，未來也會影響樓巿需求。
[陸振球 樓市解碼]