2017-01-03
經濟日報
去年香港物業市場雖然受到多重打擊，包括年初投資氣氛低迷、歐美局勢不穩、加息步伐緩慢和「加辣」等負面因素，但總括全年香港物業投資和租賃市場整體表現穩健。
在去年上半年，核心區甲級寫字樓租務市場繼續受惠於內地企業需求帶動，延續前年第四季強勁升幅。
而去年下半年由於大型銀行削減成本以及內地企業表現比較理性，雖然核心區空置率仍然在2%水平徘徊，但租金升幅減慢。九龍東方面，保險公司繼續帶動租賃需求，如最近有保險公司承租觀塘Landmark East高層全層作擴充用途，抗衡區內大量新供應對租金的壓力，租金按年大致平穩。至於其他非核心區，由於未有新興租戶推高租金，租金在第四季隨整體表現和需求輕微回落。整體甲級寫字樓租金受上半年升勢推動，雖然11月升勢回軟，按年仍然錄得5.1%升幅。
舖位租金預計開始喘定，在今年年中前有5至6%回調，但年中過後有望掉頭回升。原因是有些旺區的商舖已成功轉型為餐飲、生活品味產品、體驗店等，而部分國際品牌也因歐美局勢不明朗，不敢大幅縮減亞洲業務，並有意另覓可持續負擔的商舖位置重新出發。
工廈方面，政府打擊違契用途活動未有停止，但明確的態度令業主和用家了解政府的取向，而工廈除了缺乏新供應，需求持續受惠於商廈昂貴租金，工廈租金在下半年下調預期只是短暫性。
回報穩健 成加辣後贏家
投資市場方面，去年11月推出的印花稅對樓市影響立竿見影，住宅交投量插水，資金首先流向車位，令車位成交價屢次破頂，原因是車位對住宅投資者比較熟悉，租賃管理容易，回報亦相對高。
然而，車位並不是長遠的投資選擇，原因是汽車在年輕人心中已不是身份象徵，Uber的出現也令很多人對公共交通觀念，令車位價格被短期炒高，租金承接能力卻不足。寫字樓、商舖和工廈的回報相對穩健，是政府對住宅「加辣」後的長遠受惠者。
中區分層寫字樓供應依然不足，加上去年中資用家都有轉租為買的趨勢，需求集中於金鐘及上環的分層寫字樓。全幢寫字樓則受惠於美國萬通大廈及大新銀行大廈的成交，在去年下半年全幢寫字樓投資市場依然熾熱，過10億大手成交包括祥祺以45億元購入紅磡One HarbourGate東座、上環金龍中心以44億元售出，及內地買家以11.3億元購入上環恆和中心大部分業權，首三季全幢寫字樓成交金額上升近4成。
繼去年12月首次加息後，美國聯儲局終於剛宣布再加息四分一厘，並預期在2017年加息3次，可是市場普遍預期香港息口未會緊隨，在2017年物業投資市場依然看好。
非住宅市場將繼續受惠於來自住宅市場的資金，當中甲級寫字樓市場最為穩健，來自用家和內地企業的需求持續，價格預期將會上升10%。
撰文:
張翹楚 高力國際亞洲估值與諮詢執行董事
欄名: 專家論市