2017-03-09
明報
【明報專訊】股神巴菲特以「別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪」成名，其實這類似猶太人的「第10個人理論」，要用與群眾不同的意見心態來探討事件真相，最近老巴唔教人買股票，而是教人買樓。巴菲特以實例證明，在1971年，他用15萬美元在加州買了一間度假屋，八成按揭，分30年還款，當時只需付3萬美元首期，現在升值至1100萬美元，以投資金額計算，300幾倍回報，和味之至。不過，股神話，他只有一間屋做了按揭，只有一次經驗，現在夠膽叫人做30年高成數按揭，仲話係最好投資方法，似乎唔夠說服力，除非股神買了很多地產股票，否則，在地產投資而言，他只是「估神」。
股神講的時間是1970年代，全世界大部分地區經濟起飛，通脹急劇上升，利息同樣上升，物業資產價格不因為利息上升而下跌，反而急劇飈升，這是長期上升的啓示，如果唔利用銀行高成數而又年期長按揭，不但追不上通脹，而且不能算是一個合格的物業投資者。股神誤打誤撞買了一個度假單位，今日，就以這個度假單位的成績教人借長年期高成數按揭，倘若有人依照股神的方法而他日有所斬獲，他仍然不會是樓神，而是樓市「估神」而已。
加息將至 採高成數按揭易變負資產
現在大家應該預測得到，在未來一段時間，利息將會持續上升。在利息開始上升，樓價就會作出相反應對，為了保持合理回報率，樓價必定會下跌，如果借貸比率低，樓價即使下跌兩三成，業主仍然可以捱得住；但採用高成數按揭的人隨時有機會變成負資產者，所以，股神話採用高成數長年期買樓是最佳的投資方法，我只能夠話過去就是，現在不是。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]