2017-06-16
經濟日報
見報的一刻，美國聯儲局已完成一連兩天的議息會議，亦迎來今年第二次加息。
自2015年12月開始聯儲局已先後4度加息，雖然由於過去3次加息，本地銀行均沒有跟隨加息，令過去本地存款利率仍維持接近零息水平，日後香港會否緊貼美國加息的步伐仍然屬未知之數。
加息過後後市如何走向，向來都是市場最關注的話題，不過相信大家亦明白，由於現時市場上大部分的業主均選擇以同業拆息Hibor作定價基準的按揭計劃，換言之即使本地銀行將最優惠利率（P）調高0.25厘，大部分業主的每月供款亦未必受影響。
4月新造按揭 H按佔94%
根據金管局最新公布住宅按揭統計調查，在今年4月份的新造按揭貸款中，只有2.1%選擇最優惠利率作定價，另外2.1%選擇定息，以同業按息計價的按揭多達94%。以此來看，最終對業主帶來較實際的供款影響，銀行同業拆息的變化才是最關鍵的地方。
假設未來銀行同業拆息較現水平調高約0.25%，最終對於供樓人士負擔增加多少，以現時新造按息為銀行同業拆息H加1.4厘計算（以周三拆息0.36厘計算，實際按息約1.76厘），一個500萬元單位，六成按揭年期30年，每月供款為10,732元，息率增加0.25厘後，實際按息為2.01厘，每月供款亦只是增加372元至11,104元，每月供款增幅只是3.5%，相信實際影響亦相當有限。
再者筆者翻查過去20年息口變化及樓價的影響，息口上升亦未必引至樓價下跌，過去20年先後經歷三次加息周期，分別是1997年、2005年及2008年，其中97年及05年的經驗，在加息期間整體樓價不跌反升，只有08年的加息期間，樓價出現輕微調整而已。
加息周期展開 押後置業
綜合來說，如果只是最優惠利率的調高，而拆息實際變幅不大的話，加息對樓價的影響相信不大，再者在現時低息環境持續下，銀行加息對業主影響仍相當有限，最終後市仍需視乎買家心態的變化，隨着樓價已升至高位，加上加息周期的展開，不排除部分買家可能會將置業大計押後，實行先租後買，預期未來一般時間，樓市租務勢必轉趨活躍，同時間亦可能有部分準買家藉加息來壓價，在用家市場下，後市走向視乎買家取態。
撰文:
陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名: 大行觀點