尋找下一幅地王

住宅地皮價創新高，而十年難得一見的中環美利道商業地皮亦快推出，地皮獨特，是否出現另一次天價交易？ 核心區商業地皮向來少，港島核心商業區自96年推出香港站上蓋發展（即國金2期）後，缺乏新商業地推出，政府早前將曾作廉政公署總部的美利道停車場，改劃成商業發展，有望短期內推出，成為近20年區內罕有辦公室用地供應。 項目地盤面積約2.2萬平方呎，可重建成44.8萬平方呎樓面。大概一年多前，有測量師估值介乎67.3億至89.8億元，每呎樓面地價約1.5萬至2萬元，其後再提至100億元。百億地皮看似高價，但相信成交價大有機會還要高。 不少測量師分析，地皮樓面地價約2萬元，相信是參考同區商廈呎價而作計算，例如去年中環皇后大道中9號單位，成交呎價約3.5萬元，而金鐘遠東金融中心一單位，近期以每呎3.8萬元成交，暫為商廈呎價紀錄。數字上，目前為止商廈呎價最貴3.8萬元，但若再深入分析，其實這價錢並非完全反映實際情況。 中環可買賣優質甲廈 寥寥可數 商廈與豪宅有一分別，是豪宅不時會有新供應，同地段會出現二手成交，而核心區中環卻有別，傳統以來，中環具質素而可供買賣的甲廈，其實少之又少，以中環為例，分散業權而具質素的商廈，大概僅有皇后大道中9號、環球大廈及美國銀行中心3幢，而金鐘區則以遠東金融中心、力寶中心等，可供買賣的優質甲廈，中環及金鐘加起來不出10幢，因此平日成交，主要來自此10幢物業。 再細心分析4大商廈，查看落成年份，美國銀行中心（1975年）、環球大廈（1981年）、遠東金融中心（1982年），以及皇后大道中9號（1991年），全部樓齡超過25年以上，質素、設計上，實在難與一幢全新商廈可相比。如果一幢新樓，呎價絕不止4萬元。 從租金角度，本港現時數幢超甲級商廈，包括國金2期、交易廣場、遮打大廈、友邦大廈及長江中心等，全屬單一業權，業主願割愛機會近乎零。超甲級商廈租金，往往高出散業權一截，例如目前國金2期，平均呎租已達150至170元，其餘超甲廈，呎租至少達120至130元，相比之下，皇后大道中9號、美國銀行中心等散業權物業，成交呎租約70至80餘元，事實上，超甲廈單一業權，管理質素較佳，純以3至4厘回報率計算，一幢呎租約150元以上的商廈，市值呎價約5萬至6萬元以上，只是市場上一直沒有超甲廈買賣成交。美利道項目日後重建新落成，設備、級數肯定達超甲級，因此呎租也是最高，故呎價定必高出目前散業權舊商廈一截。 具備三大條件 合中資大企口味 以上分析是以收租、回報率等計算，但全幢商廈最大價值尚未計算在內，就是顯示公司地位。近年中資國企及民企購入多幢甲廈，分別位於灣仔、紅磡及觀塘等，卻始終少出現中環全幢獲中資承接（對上一宗為2012年，中國農業銀行48.5億元購中環干諾道中商廈），原因很簡單，就是沒有業主願意出讓，中資財力是不需懷疑，只要有機會入市，肯定不惜以高價於中環買商廈。從去年中環逾半數商廈租務由中資承接，反映中資機構對中環獨特地位非常重視，只要有全幢物業出售，出價肯定進取。 中資對全幢商廈要求主要有三：一是核心區，即中環最優質地段；二是享全海景，美利道地皮面前遮擋不算多，落成後單位享全維港景；最後一個極大價值，就是命名權及廣告位。購入地皮重建後，集團大廈名字印在門外，天台廣告位掛起集團宣傳牌，成功建立公司形象及地位。 中環核心區、全維港海景，再加上一個命名權及廣告位，三大條件全合中資大企業口味，美利道地皮怎會不搶貴？樓面地價甚至達3萬至4萬元呎也不是太誇張，盡破紀錄可期。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論