2017-06-15
經濟日報
近年來，政府當局在樓市上不斷出招，企圖減慢樓價升勢，但現實結果是愈阻愈升、愈升愈急。造成此局面的一大主因是人為的供求失衡更加嚴重，因為業主都不願賣樓，二手市場被冰封，換樓鏈斷裂，失去龐大的二手市場流轉，樓市愈趨向乾升狀態，結果是入市更加困難。
正正是這樣，政府出招的伎倆不斷惡性循環，使到目前有能力入市的買家，因擔心愈遲會愈難上車，而加速入市；結果就是富者一窩蜂入市，而能力有限者惟有靠邊站，只能望門興歎。
憂愈遲愈難買 爭入市
就是這種羊群心理下的骨牌效應，造成買家恐慌性入市，導致目前的辣招完全失去應有的作用。有一句說話：「買得起就是入市時機」，在目前的低成數按揭及高壓力測試之下，買家仍然急於入市，證明很多買家絕對是買得起的。
市場參與者，入市能力各不同。物業市場大致可分為三大類客源：1）租客、2）用家、3）投資者。第一類租客大部分是沒有能力或是暫且不想入市的買家，他們一般是在私人市場租住單位；而條件較差者，只能夠入住政府的公營租住房屋。
公營房屋 先滿足基層
第二類別客戶是用家，很多人窮一生的努力，都要完成置業目標及夢想，無論是自己的努力或父母的資助，都希望能夠盡快上車。
至於第三類客戶是投資者，中國人傳統的觀念都是喜歡持有磚頭，特別是香港這個地小人多的地方，樓價基本上是易升難跌，物業是比較簡單及容易的投資產品。
可見市場上不同的客戶均有不同的需求。筆者在之前的文章也多次提過，政府的首要任務是在公營的房屋多做工夫，首先必須盡快滿足基層市民的需求；同步亦可在資助房屋方面，着力加快達成小市民上車的心願。
至於私人市場方面，絕對不應管制太多，否則容易扭曲市場的自然運作。
因此，希望來屆政府，能夠重新審視目前樓市的情況，將其劃分成不同的板塊去琢磨辣招的效用，藉以探討到底是否需要變招，甚至是無招勝有招。
撰文:
廖偉強 利嘉閣地產總裁
欄名: 大行觀點