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樓價雖創新高 賣地亢奮不再

2016-12-31    星島日報
差餉物業估價署公布本港上月樓價創下歷史新高,不過此一滯後數據未趕及反映政府印花稅「加辣」的影響。實際上,啟德最新一幅官地開標,由本地財團以市場預期內的價錢投得,本財政年度賣地涉及的住宅供應量,有望超標完成任務,都有助降低樓價進入非理性亢奮的預期。   上月樓價指數升到三○六點六,突破去年九月高峰,由於是以正式成交向土地註冊處登記的價錢來計算,「加辣」後成交又少,影響要待本月數據才見端倪。   地價方面,上星期開標的啟德地王,由上月初以「超高價」投得毗鄰土地的中資財團中標,做出「高處未算高」的效果,市場嘩然。以平均每方呎樓面一萬三千六百元的成交價,加上建築等成本,幾年後出售樓花呎價可能要去到二萬元。   最近開標的啟德地皮,由港資嘉華集團擊敗十五個本地和內地財團,以五十八億六千八百萬元投得。樓面呎價一萬二百二十元,比起嘉華在二○一四年二月以樓面呎價五千三百三十元投得的附近地皮,地價在兩年零十個月期間升了九成,亦反映了中資進取投地對本港發展商的牽引作用。   全年供應超標 為樓市降溫   另一方面,比起本月中開標的啟德「地王」,今次樓面呎價則低了兩成半,當中有地皮景觀等因素影響,但是亦給了市場機會冷靜下來。   在啟德開標同一天,政府公布新一季的賣地計畫,下月又再有啟德地皮推出,新一季還會有港鐵車站上蓋的錦上路及黃竹坑地皮,勢令市場矚目,到時賣地成績或會比成交價「忽上忽下」的啟德,有較大的指標參考意義。   由下月開始的本財政年度最後一季,政府連同港鐵和市區重建局推出的土地,足以興建三千六百一十個住宅單位,比本季少兩成。不過,大家不宜以一季的上落來理解供應趨勢。   長遠房屋策略的目標是每年供應一萬八千個住宅單位,本財政年度頭三季,所出售土地已經足以興建一萬五千多個單位,就算最後一季只增加三千六百個單位,全年已經可以超標一千四百個單位,超標比例達百分之八。   須續闢土地 消除斷市預期   這個安排,甚至是政府刻意為之。發展局局長陳茂波明言,政府會在財政年度早期推出多些土地,萬一出現流標,還可以透過後期加推土地來補足。他還預告由明年四月開始的下一財政年度首季招標土地可建成的單位數目,會回升到五千個,確保市場不會產生推地萎縮的錯覺。   一個穩定的推地節奏,有助市場避免土地供應一時多一時少所產生的波動。要是政府不斷大量超標供應土地,固然有助地價和樓價回落,但是,到後繼無「地」時,恐會造成新一輪的樓價狂飆。   市民不欲樓價狂飆,同時不希望樓價插水式下挫。政府做好穩定供應,有助樓市緩慢有序調整,減少大起大落的波動。現時土地供應短期不乏,至於中長期,雖然或能保住私人住宅供應,公營房屋,包括公屋和居屋,則尚未能找到足夠土地,公營房屋不足的效應會外溢到私樓市場,包括由租金帶動樓價。   政府須繼續積極覓地發展,確無論公營還是私營住宅供應都能夠達標,長遠而言更須透過填海等方式增闢土地,製造足夠的土地儲備,扭轉市場對土地不足的預期。