2016-12-30
經濟日報
「黑天鵝」應該是2016年政經、國際大事被採用，甚至濫用得最多的用字，在樓市亦如是，由英國脫歐後樓價反彈、天價豪宅成交頻現，到上半年期望減辣，下半年卻再度加辣，新一年會不會再有黑天鵝出現？
黑天鵝事件雖然說是指市場難以預測的意思，但新一年開始亦不妨評估一下各種黑天鵝事件可能出現的機會及影響：
樓價仍硬過石頭 減辣機會微
「政府減辣？」：若以5粒星為出現機會最高，減辣出現機會可能只是1粒星。由第一次2009年起政府及金管局出招，至今大約7年時間，中間不乏成交萎縮、樓價回軟，市場希望減辣呼聲增加時刻，最近的一次在今年初。
當時樓價由2015年9月高峰期回落，下跌趨勢及速度相當明顯，情況持續至3、4月開始回穩，以官方差估署數據計，半年間由高位回落11%，但之後反彈亦相當急，同樣在6至7個月回升相若的幅度，「報復式反彈」肯定增添政府對於減辣的戒心。
更何況是加辣後至今，一、二手成交雖然萎縮，但樓價仍然是「硬過石頭」，不但未有出現2015年底的二手劈價情況，甚至偶爾還會有高價成交。即使面對政府換屆在即，但上車難、樓價高屬於社會共識，即使特首換人亦難言改變調控樓市的政策基調。從目前樓價走勢來說，要談減辣恐怕要算是最黑的黑天鵝。
「美國大幅加息，樓價下跌？」：美國今年會繼續加息應該是市場共識，不算是黑天鵝，真正屬黑天鵝的應該是加息步伐，會否較市場預期為快，亦對香港樓市造成震盪，這個可能性不能夠完全忽視。
拆息飈升 H按業主如同加息
美國由2015年底的首次加息，去到2016年底的第二次加息，一年加息一次，算是相當緩慢和保守，而且每次加息0.25厘，累計亦不過半厘，甚至未牽動香港最優惠利率上調，但拆息飈升，一個月拆息由過往0.24厘升至今年底的0.72厘，對於採用拆息按揭（H按，Hibor）的業主來說，影響如同加息半厘。
雖然聯儲局上調今年預測加息3次，但本港按揭界對於加息期望比較樂觀，預期今年按息只會加2次，每次加幅約0.25厘，整體按息預計仍然會維持在2.5厘以下的較低水平。若果以400萬元樓價、9成按揭及30年還款期計算，按息由現時約2厘升至2.5厘，每月供款增加7%，幅度不算很大，按息亦未超過一般中小型單位收租回報率水平。
美倘加快加息 港樓市恐添壓
不過，美國新總統特朗普上場，鷹派、撑加息的姿態不能夠忽視，若然加幅較市場預期為多，又或者是香港按息上升幅度較預期快，例如加息幅度達1厘，整體按息升至逾3厘水平，將抵銷收租回報水平，屆時樓市可有較大震盪。
除了上述兩隻黑天鵝外，亦難言會不會有其他政經大事出現，例如社會動盪，會否再出現大型騷亂事件，外圍各國貿易及政治摩擦增多，會否拖累本港經濟表現等。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論