2017-03-07
經濟日報
早前出席《經濟日報》一個午宴，席間石鏡泉老師承接近期城中熱話，提到一些揀選另一半的貼士：
•獨生子或女
•另一半有高齡父母
•父母有已供滿的住宅物業
石老師半開玩笑地說，結婚前不用急着買樓，要多跟老人家飲茶，做個孝順媳婿，最好搬到另一半家中與對方父母同住，為甚麼？石老師說，一起居住才知道身為業主的老人家會否拿物業去造安老按揭。這樣子，一定會晉升有樓階層。
港府上周公布的最新人口數字，似乎正符合石老師所指，揀選另一半的社會趨勢。
政府統計處處長鄧偉江早前指出：「人口老化近年加速，主要原因是戰後嬰兒潮出生的人陸續踏入老年。65歲及以上的人口佔整體人口的比例，由2006年的12%上升至2016年的16%。這10年間的升幅與之前20年的升幅相近（由1986年的8%上升至2006年的12%）。」人口年齡中位數由2006年的39.6歲上升至2016年的43.4歲，反映人口老化的趨勢。
分析指業主 無減價沽樓壓力
老人家愈來愈多，這便符合其中一個條件，而且數字將不斷上升。
統計數據又指出，有390萬人居於私人永久性房屋，居於公營租住房屋的有213萬人，而居於資助自置居所單位的則有116萬人。在122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分之二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。
美聯物業的報告分析，政府統計處剛發表2016年中期人口統計簡要結果指出，當中關於自置居所及按揭的統計，2016年約121.7萬個家庭擁有自置居所物業，附圖顯示，當中約65.7%、即79.9萬戶已供滿樓，無論數目抑或比率均創新高，而數目比起15年前約50.5萬戶更大幅增加約58.1%。
反觀，仍需要供樓的家庭於2016年錄近41.8萬戶，比起15年前卻顯著減少約22.2%，而其佔全港自置居所家庭的比率亦回落至僅34.3%。由此可見，毋須供樓與需要供樓的家庭數目背馳情況進一步加劇。美聯報告分析，約三分之二自置居所家庭沒有按揭還款，反映目前業主持貨力強。縱然息率未來會調升，但只要速度未會太快，而幅度又不大，相信業主未有大幅減價沽樓的壓力。
未來或出現 遺產物業漸多？
理論上，供樓變化的趨勢亦符合石老師另一個擇偶條件。至於獨生子女，當然是避免父母百年歸老後發生爭家產的問題。
這樣的社會變化還會出現其他現象，如遺產物業會不會愈來愈多？逆按揭會否成為長者未來生活費來源的主流？人口老化、人口減少、子女繼承物業等多項因素集合後，又會否使住屋需求逐步減少？有待人口專家研究。
當然，相信這些情況均需要數以十年計演變，唐榮條命夠長看到嗎？
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論