2016-12-29
經濟日報
土地短缺是不爭的事實，短缺的不止是房屋、商業用地，連不少與民生有關基建設施亦無處興建，除了填海、開拓新市鎮外，亦可以考慮岩洞發展或地下空間等創新方法。
與民生有關基建 無處興建
《香港2030+》早前提及長遠的新增土地總需求逾4,800公頃，扣除已落實或規劃的各個新發展項目，土地供應仍然欠約1,200公頃，當中短缺最嚴重不是現時經常提及的房屋土地，反而是包括運輸及基建設施的政府、機構或社區，涉及多達700公頃。
700公頃是怎樣的概念？若果以啟德發展區總面積328公頃來說，就相當於兩個啟德規模，若比較赤鱲角機場（涉1,255公頃），亦有超過半個機場的大小。到底未來幾十年，需要興建甚麼基建設施，需要花費如此大規模的土地？
規劃署早前就《香港2030+》內，對土地供求的估算公布更詳細報告。以上文提及的政府、機構或社區用地為例。
報告提及，有關土地需求分為兩大類，一類是一些與人口相關的政府、社區設施、休憩用地，如古洞北、洪水橋等發展區，不可能只是單供應房屋及商業用地，亦需要提供足夠社區設施，所短缺的土地需求約226公頃。
受運作所限 難作多層發展
除此以外，未來還短缺428頃的主要設施用地，數目比起短缺的房屋用地還多逾倍，正如附表所列，大部分是污水處理廠、濾水廠、廢物處理設施等基建。這類設施特點是受運作所限，難作高密度的多層發展，所以佔用土地規模極大。
因此，報告提及除了要開拓的土地填補短缺外，當局亦提出善用科技，設法減少個別項目的需求，包括透過岩洞及地下空間發展釋放地面空間。
事實上，政府近年定位岩洞及地下空間為「隱藏的土地資源」，希望推動成為土地供應來源。如岩洞發展已經推出沙田污水處理廠、鑽石山食水及海水配水庫、西貢污水處理廠及深井污水處理廠4個計劃，合共騰出35公頃地發展，當中鑽石山項目開始形成，計劃騰出4公頃土地建屋，提供約2,500伙，將會在2024至25年開始供應土地。
可發展岩洞 開拓地下空間
其實要搬遷現有的政府、基建設施作岩洞發展，所花費的時間及成本頗大，反而政府若果能夠在新市鎮的規劃階段，就能夠善用這些隱藏的土地資源，將所需要的設施規劃在岩洞或地下發展，有可能釋放更多空間作建屋。
例如，早前土木工程拓展署所公布全港岩洞總綱圖，劃出48個岩洞發展的策略區，涉及範圍達4,500公頃，部分選址如屯門藍地、大嶼山小蠔灣及將軍澳佛堂澳等，鄰近附近政府規劃中的大型發展項目，仍然有空間在規劃階段善用岩洞發展的潛力。
至於地下空間方面，現時當局推動的4個先導地區分別在尖沙咀、銅鑼灣、跑馬地及灣仔，原本研究在2013、14年旅遊、零售業暢旺的時候啟動，當時旺區舖租飈升，人流迫爆，計劃遇到的阻力有限，但經過2年零售寒冬後，舖租大跌，要在現時推動計劃，自然事倍功半，可以說是生不逢時。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論