2017-06-13
經濟日報
唐榮早前專欄提到，私樓供應不斷創新高，但實際感受並不如此，列出3個原因，供應到位較預測緩慢、私樓吸納持續強勁及落成未到位，當中還有一個隱藏因素，使供應更少、需求更大。
落成量預測 年均高估20%
過去官方一直強調，每年私人樓的供應量，包括潛在一手供應，另一個較多提及的是未來的私樓落成量愈來愈多，持續增加的趨勢雖然正確，但或者不及市民及官員所看到的帳面數字那麼多。
除了唐榮過去提及，港府相關部門或因天氣變化、發展進度評估等等因素，在預測私樓落成量時，平均每年高估約20%，使實際落成量較預測為少，另一個較容易忽略的數字是，每年亦有一定數量的私人樓因老舊收購等而被拆卸，唐榮翻查過去10年的數字，當中涉及的單位不少，如果把每年私樓的落成量減去拆卸量，私樓淨增長又要一縮再縮。
落成量扣拆卸量 淨增長再減
要知道這類拆卸舊樓單位最多是市區細戶，即使大部分由發展商長期收購所得，但如市建局重建等，在取得出售舊樓資金後，亦會創造一批自住或投資的新需求，由於租客遷出，同時為市場帶來新的租務、尤其是細戶或劏房的需求。
附表計算了過去10年，私人住宅的實際淨增長數目，為何把過去10年視為私人樓的供應斷層，就進一步清晰。過去10年只有109,255伙私樓落成，不過，其間更拆卸了不少舊樓共16,488伙，換言之，平均每年的拆卸量約為落成量的15%左右，使過去10年平均每年私樓實質淨增長只有9,277伙。
即使港府喊了多年增加供應，每年供應目標為18,000伙左右，但由推出土地至變成現樓，仍需要漫長時間，2015年私樓落成量只有11,280伙，扣除拆卸量後，實質增長減至9,281伙、2016年私樓落成量是14,595伙，實質只有13,503伙。
預測低於實際落成量，再扣除拆卸量，私樓淨增長便進一步減少，那今明兩年的情況又何？
2017年，預測落成量有17,122伙，扣除20%高估，落成量減至13,698伙，如果今年約有15%左右的單位拆卸（2,055伙），私樓實質淨增長只有11,643伙。
2018年，預測落成量有19,526伙，扣除20%高估，落成量減至15,621伙，如果同樣約有15%左右的單位拆卸（2,343伙），私樓實質淨增長只有13,278伙。
換言之，能夠滿足即時自住、投資、租住需要的私樓現貨，仍未真正達到供應目標！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論