2017-03-06
經濟日報
近日的地產成交信息，不論地區、大小，全部均與鴨脷洲地王高價售出拉上關係，最低限度，地王成為必選字：
地王效應帶動 買家加快入市
港島地王誕生後，不少買家更看好北角區前景，加快入市區內優質屋苑；
自上周新地王出現後，屯門區二手市況更進一步升溫，潛在買家紛紛出擊，已睇樓一段時間的買家亦加快入市決定；
啟德新盤熱銷，加上港島地王誕生，「麵粉價」上漲刺激買家加快入市；
地王效應帶動，新盤回流客見市況續向好加快入市……
倘無辣招遏抑 樓價應聲再漲
究竟過去百億地王誕生後，樓市走勢如何？
附表1是4幅百億地王成交後，樓價走勢變化，其中有三幅地王拍出後，樓價半年內均錄得升幅，只有2011年6月波老道地王售出後，6個月內樓價跌4%，不過，值得留意的是，2011年6月剛好是港府推出較辣的遏抑樓市措施——限制按揭成數，包括700萬以上及1,000萬以上物業，按揭成數分別下調至6成及5成；700萬以下物業最高7成，告別高成數按揭，結果樓價應聲下挫。
當然，有質疑是1997年，雖然樓價上升，但至10及11月金融風暴後，樓價隨即一瀉如注，但半年內樓價持續上升仍是事實，而且踏入2010年代，如非港府出招，理論上3幅地王均出現刺激樓價向上的效果。
價量續看升 港府會否出手？
成交量又如何？表2顯示，4幅地王，2幅的整體住宅成交量有上升、2幅出現回落，不過，像樓價出現類似情況，過去辣招顯示，遏抑成交量的效果較強，1997年小西灣地皮沒有任何規管辣招，賣地後大約3個月成交量上升20%、2010年佛光街地王售出前，只有2009年推出2,000萬以上物業的按揭限制，規管招式，成交量同樣出現向上情況，至8月才有壓測等新招，成交量才見回落。
波老道地王，如上文所指，重手推辣招遏抑樓市，全線物業按揭成數下調，成交量萎縮是必然的，幅度亦大。至2013年常樂街地皮，在地皮成交前，亦即2月，港府又推出壓測和雙倍印花稅，同樣使成交量收縮，換言之，有關的住宅成交，辣招的遏抑大於地王效應的刺激。
那早前鴨脷洲地皮賣出後，住宅樓市將如何？由於大部分因素未見任何改變，估計價量齊升的局面無可避免，而多次地王賣出後，市況轉熱港府均有出招遏抑，這次又如何？
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論