2017-03-04
明報
【明報專訊】中原樓價指數再創新高，其實只要巿民收入上升而追得上樓價，樓價不斷攀升也沒什麼大不了；而就算是樓價升，若只是因為息口低和投資需求推升樓價，只要租金不和收入脫節，也不是不可接受，因買不起樓也可租樓住。最差情况是巿民收入停滯不前，而租金升幅拋離巿民的收入升幅，就一定造成巿民怨氣，成為社會的不穩定因素。
根據政府統計處本周公布的2016年香港中期人口統計數字，2006年香港家庭住戶每月收入中位數為17,250元；到了2016年，中位數雖升至25,000元，收入在10年間增加45%，然而，截至2016年中，約有390萬人住在私人住宅（根據定義，私人住宅單位包括由私人市場興建，主要作住宅用途的多層樓宇或房屋的單位及前資助出售房屋單位），而居於私人住宅單位的家庭住戶每月租金中位數為10,000元，較2006年的5100元增加近1倍，租金與收入比率中位數為30.7%，較10年前上升5.5個百分點（圖1）。
買樓投資多於自住
另外，統計亦顯示2016年擁有自置居所的家庭比例為48%，較10年前的53%大減5個百分點，即是說，過去10年新買樓家庭，作投資用途而非自住用途的比例在升（或反過來說買樓自住比例在下降，圖2），這可以是部分原自住家庭將物業轉售予投資者，也極可能是新樓只有投資者能買得起，買樓自住愈加困難。
造成上述情况，原因可能是近年政府不斷加辣和收緊按揭，以至未上車的巿民更難儲到首期買樓，而已有物業者，卻可以靠收租來累積資金來加買物業，而當巿民愈難買樓上車，就愈被迫租樓住，就反過來又推高了租金。
雖然，政府以為可透過加辣招稅來遏抑投資需求，但有錢買樓的投資者也不是省油的燈，比如近期便多了原已有物業家庭，利用仍未買樓的家庭成員，以可豁免辣稅的「偽首置」身分來買樓，更有一些「偽首置」者一次過以數千萬甚至上億元買入多個單位，如此，樓宇就更加集中於投資者的手上。
「偽首置客」避加辣上車族非真正受惠
不信？有線電視昨天報道，政府於去年11月加辣後，發現一手成交紀錄中，至少有179個買家以同一份臨約購入多於一個單位，較加辣前3個月激增45%，以成交宗數計，連續兩個月突破百宗關口，佔期內一手成交10%及17%，比起加辣前只佔2% 顯著上升。
報道同時指出，一份合約買3個單位以上，比例更由加辣前只佔9%激增至19%，就連「港人港地」的啟德1號II，已售出的311個單位中，19%成交亦屬「一客多買」。有理由相信，這些一次過買入多個單位的人士，不少就屬於「偽首置客」。
一客多買個案增料多屬「偽首置」
就如前述，過去10年，私樓家庭租金支出佔收入的比例明顯上升，造成了香港有樓與沒樓的住在私樓家庭支出大有分別，統計又顯示，過去10年供完樓的自置居所家庭的比例，由52.2%升至65.7%（圖3），這些供完樓的家庭，既不用再供樓，也不用再交租，生活負擔相信遠較每月要交租的家庭輕鬆。
不過，根據瑞信的統計，未來3年私人住宅落成樓面平均每年約有360萬平方呎，較過去3年平均只有210萬平方呎大增約71%（圖4），或有助遏抑租金的升幅。
[陸振球 樓市解碼]