2016-12-28
經濟日報
早前房委會通過收緊公屋富戶政策，目標自然是騰空更多單位，加快上樓速度，不過市場開始憧憬「被踢走」的富戶流入二手居屋市場，甚至私樓市場，為市場引來新一批購買力。
根據《經濟日報》報道，「富戶政策由以往的富戶入息及資產均逾上限才須搬走的雙軌制，改為入息或資產其中一項超出上限便須搬走的單軌制；新政策下，公屋富戶入息上限定為不得超逾公屋入息限額5倍，資產則定為不得超逾公屋入息上限100倍，而擁有本港住宅物業的住戶亦要遷出，料新政策於明年10月起實施，須搬走的住戶可申請12個月的暫准證」。
3人家庭可買600萬樓
當然富戶問題為社會關注多時，涉及公共資源的公平運用問題，當局從嚴處理值得支持。在地產角度來說，市場即時最關注的是，這類富戶在搬走後，會不會隨即流入私樓或者居屋市場，帶來額外的置業需求，以及這批購買力的數量將會有幾多。
根據房委會數字顯示，截至2016年6月底，全港約有2.6萬戶公屋富戶，數目表面看似不少，但當中近9成或2.28萬戶屬於繳交倍半租金，亦即是超出入息上限，但金額少於3倍，未必被趕走，真正屬於高危的則是3,160伙繳交雙倍租金或市值租金的富戶。
若果以富戶資產上限為例，到底能夠承擔多幾貴的樓價？根據資產上限及按揭限制製作了附表作為參考數據。
以3人家庭每月最高入息為11.2萬元，而總資產上限為224萬元，假設全部200多萬元資產都可以撥作首期，不考慮入息的問題，最多能夠購買600萬元的單位，以8成按揭計算，首期約120萬元，還有百餘萬作為裝修等用途；而超過600萬元的單位由於按揭上限最多6成，首期要240萬元，就未必能夠應付。
600萬元的預算在私樓市場不難覓到選擇，除了沙田第一城、天水圍嘉湖山莊一帶新界上車屋苑外，市區屋苑如鰂魚涌南豐新邨實呎391平方呎的兩房單位，造價介乎550至600萬元；而牛頭角淘大花園近1個月10宗成交，造價介乎395萬至568萬元。
富戶或流入居二市場
似乎富戶要入市仍然有不少私樓選擇，不過有資深投資者早前就估計，公屋富戶在被迫走前仍然有綠表資格，在現樓私樓樓價高企下，很可能轉為購買居屋，尤其流入居屋第二市場，並預計居二市場的樓價將會被推高。
事實上，亦有不少代理已經憧憬，這批富戶帶來的購買力，有業界預計收緊富戶政策，會為居二市場帶來幫助，聞說近期已經有公屋客戶查詢居二市場的入市程序等。估計早期公屋審批不嚴，部分客人如從事街市小販，未必有穩定收入申報，但可能累積不少儲蓄，這類公屋富戶有機會是未來主要購買力。
居二市場的樓價近期其實已經受第3輪白居二措施的「尾班車」效應影響而被推高，包括天水圍天盛苑早前就出現天水圍綠表居屋王。到底新的公屋富戶政策，最終是否會重現這種白居二的刺激效果，就拭目而待。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論