2016-12-09
經濟日報
2014年底公布的長遠房屋策略，設定的私樓供應目標，2015/16至2024/25年度，為19萬伙。
2015年底公布的長策，因應住戶數目將減少，2016/17至2025/26年度，私樓供應調低至18萬伙，亦即平均每年1.8萬伙。
2016年底，新的長策目標即將公布，2017/18至2026/27年度，私樓供應目標又將如何？
一手私樓成交 料全年1.7萬宗
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，整體一手私樓註冊量，年內迄今（截至12月7日）共錄16,486宗，與去年全年16,799宗相差僅約1.9%，料最終可超越去年總數，為2007年後首度達至1.7萬宗水平。
附圖亦顯示一個情況，2014至2016年，新盤均處於一個較高的吸納水平。亦即貼近1.7萬伙，如果這個勢頭持續，比照去年底所訂的長策供應1.8萬伙的供應目標，其實相當貼近。
註冊金額逾1800億 21年新高
值得留意的是，今年樓市其實屢遇冷風，包括今年初樓價正處於下調階段，市況偏淡、到年中又出現脫歐公投對環球經濟不明朗、接近年底又有加息的預期等等，對樓市來說，並非理想的買賣環境，但結果新盤仍出現突破的銷售成績，顯示新盤的需求，不論自住或投資均相當強勁，除了宗數近年新高外，成交金額更驚人。
有關報告指出，在不包括一手公營房屋下，本年迄今（截至12月7日）一手私樓註冊金額達1,812億元，比起去年全年約1,622億元高出約11.7%。今年新盤表現理想，尤其當中多個豪宅新盤熱銷，帶動一手私樓註冊金額首次超越1,800億元水平，自1996年有紀錄以來的21年新高。
值得留意，今年一手表現呈兩極化，即豪宅盤表現突出的同時，細價物業亦同樣出眾。本年迄今500萬元或以下一手私樓註冊量錄4,313宗，同樣較去年全年高出約6.5%；反觀，逾500萬至1,000萬元則仍較去年全年少約17.2%，暫錄7,910宗，兩頭熱，中間冷的局面。
供求趨平衡 惟供應是否充裕？
正如上文所指，如果純粹看這3年的一手註冊量，平均每年1.7萬伙，而假設可建住宅的土地供應量是1.8萬伙水平，類似情況持續，代表每年其實只餘下區區1,000伙未被吸納，對龐大的住宅交易市場來說，1年1,000伙的餘貨可說是微不足道，樂觀點來說，是達到供求平衡，但是否達到政府所指的「充裕」供應呢？甚至符合供求理論，供過於求，讓價格有機會回落。
港府短期內將公布新十年長策的供應目標，每年1.8萬伙，是加還是減？
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論