核心商業區Vs新興商業區

一個月內出現兩幅地王，共通點兩幅均是商業地，成交金額亦頗接近，各具獨特性，亦是核心商業區與新興商業區的比拼。 5月份樓市焦點落在賣地上，兩星期內先後出現兩幅地王，先是5月中，中環美利道商業地王由恒基地產（00012）以高達232.8億元奪得，作價略高於市場預期上限近5%，曾一度成為地王，打破今年2月鴨脷洲利南道臨海住宅地皮創下的168.56億元售價紀錄。每平方呎樓面地價50,064元，亦創商業地皮樓面呎價新高，保持至今。相隔兩星期，九龍東啟德發展區的啟德第1F區2號地盤商業地以逾246億元批予南豐，每平方呎樓面地價約12,863元，總價打破美利道地皮紀錄，成為新地王。 美利道地皮 CBD價值難替代 市場氣氛好，帶動投資氣氛，兩塊不同地皮，成交價同樣超出預期，當然各具獨特性，如果要比較兩幅地王，應從穩健及潛力角度。論到穩陣，恒地投得的美利道停車場地皮，應算是甚穩健，原因很簡單，中環一直以來是CBD，將來如無意外也是，CBD的價值是難以代替，尤其近年中資機構來港開業，首選必是中環，足以引證CBD的魅力。近十年中環區內幾乎零新供應，以一幢可重建40多萬平方呎項目計，實在十年難得。集團購入後，既可作自家總部，其他樓面又可以收租，一舉兩得，極具獨特性。 啟德新地王 規模罕見具潛力 至於啟德地皮，或許區內仍有新供應，但有點值得留意，此地皮規模是同區其他項目難相比。啟德1F區2號地，為區內第二幅批出商地，鄰近未來沙中線啟德站，可建樓面達191萬平方呎，東部建築物高限為主水平基準以上200米，比較周邊地盤高限約130米，預計地皮日後約三分一樓面的高層單位可望維港海景。地皮日後可興建樓高200米摩天大樓，屬於地標式商廈，絕對可以為業主省招牌，顯示實力，單計地標兩個字，已具一定獨特性。 此外，啟德亦具有潛力，當然，目前區內未有任何大型項目落成，但具有基本配套（港鐵沙中線）、全海景寫字樓兩大優點，均是值得看好。 均屬長線投資 顯發展商信心 還記得十多年前，新地旗下九龍站環球貿易廣場（ICC）項目招租，當時物業面積大，而周邊發展尚未完全成熟，業主開出的租金相對便宜，結果成功吸引大摩、瑞信等投資銀行搬遷，承租數以十萬呎樓面，其後陸續有大機構進駐，出租趨理想。現時大廈呎租已達80至90元，較最初招租時上升好幾倍。從以上例子，新商業區絕對具升值能力，如果業主營運理想，升值潛力不容低估。 兩幅地王各具特色，亦是核心商業區與新興商業區比較，實在難說哪一幅較值得投資。但可以肯定，近期高價成交的商業地，均屬於長線投資，大膽估計業主十年甚至更長時間也不會轉手，難怪兩幅地王均落在本港老牌發展商手上，亦顯示他們對本港商業前景有信心。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論