政府將換屆 樓市何去何從

下月1日便是回歸20周年的大日子，新一屆政府還有三星期左右的時間便正式上任，相信樓價高、置業難仍然是新一屆政府首要面對的難題。 經過現屆政府的努力，未來樓市供應已顯著增加，加上樓市連番加速後，辣招效應已陸續浮現，後市又會如何走向，新一屆政府又會如何釐定未來新房策。 先從數字來看，根據差餉物業估價署最新提供數字，今年4月份整體私人住宅樓價指數為327.4（指數於1999年為100），較1997年7月回歸時的167.2，其間樓價累計接近96%，換言之假設樓價於5、6月間再升約4%，過去20年樓價便會剛好上升一倍。 港樓價20年 升近1倍 同時間，筆者嘗試將過去20年的樓價與租金升幅作比對。在今年4月份，整體私人住宅的租金指數僅178（指數於1999年同樣為100），較1997年7月回歸時的138.8，回升28%而已，換言之過去20年相對應的租金回報已顯著回落。 回歸20年，其間樓價急升近1倍，但同時間租金升幅卻不足3成，當年買樓的租金回報普遍有4至5厘。個別物業回報可以更高，不過相對於今時今日，一般買樓回報只有2厘多。個別新入伙的屋苑，在扣除差餉及管理費，實際回報更加不足兩厘，遠低於不少高息股票的息率。對於不少人而言，買股票收息好過買樓收租，當然有的計算未有考慮到物業的升值潛力。 無可否認，隨着樓價持續上升，升幅亦已遠遠拋離租金，買樓收租的吸引力已經大不如前，加上加息潮臨近，在利率正常化下，不排除會出現按揭利率比起租金回報率還要高，難怪現時樓市已經是用家市場，買樓收租的投資者早已賣少見少。 市場觀望 租務趨活躍 事實上，在現屆政府連番加辣下，不少投資者早已離場，加上辣招效應逐步浮現，置業成本增加及按揭種種規限下，入市關卡重重。再者政府換屆在即，未來房策方向仍有不少未知之數，相信短期內樓市觀望態度濃厚，整體成交量亦會維持低水平，部分買家可能會將置業大計押後，實行先租後買。預期未來一般時間，樓市租務勢必轉趨活躍，但亦正如筆者上星期所言，現時樓市抗跌力更強，相信後市會維持價高量少，租賃市場卻持續活躍。 撰文: 陳坤興 Q房網香港董事總經理 欄名: 大行觀點