美息急加的年份

國際貨幣基金組織表示，由於外圍市況疲弱，及樓市接近上升周期尾聲，未來本港面對的主要風險，包括美國加息步伐較預期急速、內地相關風險帶來的壓力，以及本港物業市場價格加速調整。 加息期間 樓價或反覆上落 早前亦有投資界預測，美國加息，最快速度將達致本月加1次、2017年加息4次、2018年加3次，急速的加息步伐，港人有十年以上未曾經歷，這讓唐榮想起2011年的文章，因為長期低息的關係，要追查高密度加息的日子，要回溯至2005年至2006年初，大約一年時間、分九次加息、最優惠利率由5%穩步上升至8%、每次加息幅度由0.25%至0.5%不等、其中7月一個月內加兩次息合共0.75%。 如果區隔開這一個時段獨立來看，答案是加息期間，樓價可能較傾向反覆上落。 唐榮當時的文章指出，似乎跟大多數人的想法、市場認為加息不影響樓市的意見有所不同。當然，仍是可以爭論：「加息才不管，反正都升上去，大牛市啊！只要當時不怕，不減價賣，持有到今時還不是升凸。所以加息不怕的！」如果是這樣定性，那故事便說不下去。應該這樣說，加息當時沒有人知道後市如何？加息當時只是把買賣家取態反映到樓價上。 唐榮曾聽到行入人士分析，加息累計三次，樓市都會出現負面影響，回到上述獨立時段看看，似乎這個說法可以成立，而且是兩次向上調整息口，幅度在半厘或以上，樓價會出現回落，詳細描述可以參看附表說明。 利率走向正常化？未來難料 附表可以看到樓價調整第一次在2005年6、7月出現，第二次在10、11月出現，跌幅分別是2.7%和5.9%，可以解讀為利息上調對樓市的影響是累加的，上述兩個時段，前者息口是6.5%、後者再多1%至7.5%。到了2006年3月，當利率升至8%橫行時、亦可見樓價亦呈反覆上落，樓價始終未能回升至2005年初95.4點高位。 五年前的文章，當時談及六年前的事，但至今依然有用，可見超低息年代有多漫長，未來是真正走向利率正常化？還是又一次狼來了？今天，在這個不確定的年代應該誰也說不準！ 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論