2016-12-08
明報
【明報專訊】過往保證回報是促成交易的一種方法，有買家打算買入一個物業，但礙於當時租約的租金偏低，即使業主願意減價，但銀行計算按揭貸款時會以租約租金計算，令到買家有很大機會得不到足額貸款。於是，便出現租金回報保證的一個條款，有了這個條款，買家向銀行申請按揭貸款便會得到合理的按揭成數，而業主作出的租金保證則是租約租金與市值租金差距，這是一條三方面都可以得到好處條款，一直以來持之有效；但到了後來，保證回報被濫用，業主以保證回報來吸引買家，說穿了就是促銷物業的回報並不保證，不過，買家多數會有一個蜜月期，一般來說是兩年，之後，回報可能會下跌一半，如果能搵到租客的話。
由三贏條款變促銷手法
有人或者會認為，那些業主採用保證回報方法，有欺騙買家之嫌，我認為絕對沒有，買家是清楚了解什麼是保證回報，他們願意接受，表示已經衡量過物業的價值，我又從來沒有聽過有買家在蜜月期滿之後，控告業主以不良手法促銷，况且有兩年時間，如果樓市持續暢旺，話唔定真的可以達到保證回報的租金，咁就什麼也不用解釋。如果經濟下滑，租金下跌，達不到保證回報的租金亦是順理成章，賣家亦毋需解釋，所以，我認為買家應該對保證回報條款要細心考慮，因為保證回報即是回報不被保證。
買家要考慮保證期後市道
近日車位熱賣，當中亦有業主加上兩年租金保證回報的條款，有了這個條款，租金首兩年是受到高回報保證，但買家要考慮，兩年之後又如何？租金會不會持續？如果不能持續，甚至會出現空置，就要慎重考慮，不過，無論如何，千祈唔好搵物業代理出氣，令到其他人睇唔起物業投資者，總之，食得鹹魚就要抵得渴。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]