2016-12-08
明報
【明報專訊】過往保證回報是促成交易的一種方法,有買家打算買入一個物業,但礙於當時租約的租金偏低,即使業主願意減價,但銀行計算按揭貸款時會以租約租金計算,令到買家有很大機會得不到足額貸款。於是,便出現租金回報保證的一個條款,有了這個條款,買家向銀行申請按揭貸款便會得到合理的按揭成數,而業主作出的租金保證則是租約租金與市值租金差距,這是一條三方面都可以得到好處條款,一直以來持之有效;但到了後來,保證回報被濫用,業主以保證回報來吸引買家,說穿了就是促銷物業的回報並不保證,不過,買家多數會有一個蜜月期,一般來說是兩年,之後,回報可能會下跌一半,如果能搵到租客的話。
由三贏條款變促銷手法
有人或者會認為,那些業主採用保證回報方法,有欺騙買家之嫌,我認為絕對沒有,買家是清楚了解什麼是保證回報,他們願意接受,表示已經衡量過物業的價值,我又從來沒有聽過有買家在蜜月期滿之後,控告業主以不良手法促銷,况且有兩年時間,如果樓市持續暢旺,話唔定真的可以達到保證回報的租金,咁就什麼也不用解釋。如果經濟下滑,租金下跌,達不到保證回報的租金亦是順理成章,賣家亦毋需解釋,所以,我認為買家應該對保證回報條款要細心考慮,因為保證回報即是回報不被保證。
買家要考慮保證期後市道
近日車位熱賣,當中亦有業主加上兩年租金保證回報的條款,有了這個條款,租金首兩年是受到高回報保證,但買家要考慮,兩年之後又如何?租金會不會持續?如果不能持續,甚至會出現空置,就要慎重考慮,不過,無論如何,千祈唔好搵物業代理出氣,令到其他人睇唔起物業投資者,總之,食得鹹魚就要抵得渴。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]