車位價高速泡沫化

11月初政府再向住宅市場加辣，推動大量資金流入車位市場，掀起新一浪車位炒風，更引起一宗中國式房鬧事件。一名車位投資者因炒燶車位，而向推銷車位的地產經紀大打出手。 投資者熱捧 價格升勢遠超住宅 其實，政府推出各項樓市辣招數年間，車位早已經成為投資者天堂，有財力的大炒家則全層式購入停車場拆售，利潤數以億元計；連紅磡區地產代理過去11個月也連炒海逸豪園8個車位，獲利224萬元。值得注意的是，在一眾投資者追捧下，過去兩年車位價格急升，泡沫並不比住宅細。 唐榮統計大藍籌屋苑的資料，發現車位價格升勢大幅拋離住宅，過去兩年（2014年12月至2016年11月）十大屋苑車位造價升幅介乎11%至49%，而住宅價格則介乎3.4%至17.1%。車位升勢最急的是天水圍嘉湖山莊，2014年12月錄得14宗車位成交，造價介乎51萬至60萬元，平均價每宗53萬元。至今年11月則錄得7宗成交，造價介乎68萬至85萬元，平均每宗79萬元，兩年間勁升49%。而期內樓價升幅僅16.3%。 河畔花園車位 2年勁升122% 有前線代理透露，嘉湖山莊過去一向屬於細價樓投資者活躍的屋苑，不少業主手頭有不少游資，但又不足以投資住宅，因為該屋苑現時造價接近400萬元，所以業主轉炒車位，推動車位價格急升。 除了傳統藍籌屋苑造價急升外，個別二、三線屋苑的車位升幅更加驚人，以近期車位熱賣的河畔花園為例，2014年12月車位平均造價約45萬元，至今年11月升至75萬元，升幅68%；而11月份的登記數字尚未計算大業主拆售的140個車位，該批車位平均成交逾100萬元，即該屋苑車位價格於2年內勁升122%。同期該屋苑呎價升幅約16%。 租金實質回報低 須做風險評估 車位市場的泡沫有多大，從車位租金回報可以反映。十大藍籌屋苑現時住宅租金回報介乎2.7厘至3.7厘。而車位租金回報相若，介乎2.7厘至3.6厘。不過，值得留意的是，現時住宅按揭利率1.8至2.15厘，但是車位按揭利率介乎2.75厘至3厘，因為單獨車位按揭只能借貸4成，銀行對數十萬元的細額借貸的優惠相對少；除非投資者大手購買十多個車位一口氣向銀行按揭，利率才有機會低於2.75厘，但仍會遠高於住宅利率，所以車位實質回報會比住宅低。 車位價格升勢強勁的屋苑泡沫更明顯，以河畔花園為例，11月份住宅租金每平方呎約43.1元，以平均呎價14,815元計，租金回報約3.5厘。而該屋苑現時車位月租低於2,000元，以二手車位平均價75萬計，回報約3.2厘。不過，若投資者向大業主購入，每個要100萬元，回報即時跌至2.4厘，已經出現負回報的情況，所以投資者入市前，必須做足風險評估，以免再次發生房鬧事件。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論