2016-12-06
經濟日報
昨日有傳媒報道，未來3年私樓落成量均處於高水平，每年可達2.2萬個至2.5萬個。
當中私樓供應最快2017年突破2萬大關，達到2.4萬個，較差估署今年估計增加三分之一。政府消息人士預期，2018年私樓供應最為「到肉」。本港今年首3季的落成量已達1.5萬個，與差估署年初預測落成量1.8萬個，距離相差不遠，有信心可以「達標」。
綜合比較 11份差估署報告
唐榮翻查往績及未來預測，似乎數據有頗大出入，看看差餉物業估價署數字，截至今年9月底，私樓落成量只有10,756伙，為何與政府消息人士所指首3季1.5萬伙落成有多達超過4,000伙的差距？而全年預測落成量為18,200伙，換言之，第4季需要有7,444伙私樓落成，才符合預測，似乎並不樂觀。
唐榮過去文章曾經比照自2005年起，合共11份差餉物業估價署報告，看看私樓預測落成量以及實際落成量有何差距？最大問題是，私樓預測落成量往往被高估，從未出現實際落成量較預測落成量為高的情況。
唐榮以最接近的一年預測作比較，總結下來，11份報告，11年預測私樓落成量有158,430伙（平均每年14,403伙），但實際落成量只有128,550伙（平均每年11,686伙），兩者相差29,880伙。
06年預測數字 最接近實際
附表顯示，預測落成量與實際落成量，預測與實際最接近的一次，應該是2006年，差額只有620個單位。最大差幅應該是2009年，高達51%，預測近14,740伙落成，實際落成量只有一半，僅7,160伙。過去11年，平均每年預測較實際落成量少約2,716伙，差幅有19%。
上文已提及2016年預測落成量18,200伙，至第3季尚有頗大差距，2017年差估署預測落成量為17,930伙，但昨報道指，明年起3年，2017至2019年每年落成量可達2.2至2.5萬伙，這又與市場預測存在一定差距。
團結香港基金早前一份研究報告曾預測未來4年的落成量：
2016年是16,045伙、
2017年是17,074伙、
2018年是19,619伙、
2019年是17,619伙。
換言之，政府消息人士披露的落成量，遠大於有關基金的估算，而政府消息人士的數字，亦大於政府機構差估署預測的數字（2017年），理論上，政府消息人士的數字應該亦是來源自差估署，為何會有這種落成量估算的差異，有點耐人尋味！但依照往績顯示，預測高估的機會相當大。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論