2017-06-07
經濟日報
為了減低置業成本，歐美地區實施社會房屋，推出相對平價的合作社房屋，符合市民的負擔能力，惟有關計劃非私人擁有業權，加上本港高昂地價，香港恐難以推行。
公屋輪候等上樓者眾，居屋又爭崩頭，私樓樓價高昂，港人要安居樂業已變成難事，在外國的一些房屋經驗，是否值得我們借鏡？
在我們慣常接觸的公營及私營房屋以外，不少歐美國家都有提供一種稱為社會房屋的居所，透過非政府機構，以非牟利作為經營目標，提供穩定居住環境，其核心理念在於房屋並非用作放租賺錢圖利。
合作社擁業權 會員取居住權
舉例，在德國便有約2,000個合作社房屋，建成約220萬個合作社單位，佔總房屋供應約1成。這種合作社房屋，亦被視作為社會房屋之一，其細節的運作，由社會上的市民組成合作社，向政府申請批地建屋，自己找建築師建屋，而物業管理由合作社會員負責，並參與決策。
物業的業權並非由個人持有，而是由合作社擁有，會員支付數百至數千歐元入會後，另每月繳租予合作社，從而取得居住權，會員可終身居住，甚至可傳給下一代。
此外，再配合德國有租金管制，令合作社房屋租金亦較穩定，不用擔心會被大幅加租。如果會員因特別需要而退出住所，亦可將物業交回合作社，按比例取回部分資金，其目的在於減少房屋的投機性，居所是市民可負擔收入水平以內，令到市民得以安居。
這類社會房屋不單在德國實施，荷蘭更是全歐洲擁有最多社會房屋國家，佔整體房屋約32%，該國早於1901年便立法訂明所有公民應享有可負擔的社會房屋，透過私人企業或非牟利機構，為中低收入家庭提供可負擔房屋。
失千億土地收入 或稅改開源
可以想像，在香港難推行合作社房屋的其中一個原因，在於本港土地價值對政府來說相當寶貴，以2016/17年度為例，地價總收入達1,177億元，為庫房一大收入來源，而政府估算下年度地價收入亦有逾千億元。要令政府放棄龐大的土地收入，可能要大幅改革稅制開拓收入。
此外，對於港人來說，物業除了有居住的實際用途外，亦具有投資及保值的作用。根據統計處數據，2017年第一季的自置居所比例佔49.3%，即近一半。不少人不惜花畢生的積蓄來供斷一層物業，最近數個新盤開售，均呈現萬人空巷的場面，港人仍相當熱衷於買樓，希望自己擁有物業的業權，相比社會房屋，要港人改變追求私有產權的觀念，似乎需要時間改變。（系列三之二）
撰文:
梁振鋒
報道系列: 房策良方系列