2017-06-06
經濟日報
昨日財政司司長陳茂波出席立法會時，披露不少樓市數據，嘗試作詳細拆解：
「今年4月及5月的住宅成交，比較第一季急升45%至平均每月6,400宗。」
•今年1月住宅成交3,286宗、2月4,079宗、3月5,856宗，平均每月4,407宗。但到了4月升至7,060宗、5月是5,732宗，平均每月6,396宗。
「4月的樓價按月升幅達2.1%，今年首4個月已經累計上升6.5%。市場資訊顯示，5月的住宅成交仍然活躍，樓價進一步上升。」
•去年12月，差餉物業估價署樓價指數為307.4點，到今年4月已升至327.4點，樓價上升6.5%。如果化作實質樓價作參考，美聯物業統計的100個大屋苑樓價，去年12月是10,780元、今年4月升至11,376元，升幅有5.5%。
•中原地產研究部上周發表的CCL連續15周創歷史新高，是20年以來第二次出現，平了1996年12月至1997年3月期間的紀錄，顯示踏入5月樓價仍在上升中。
「樓市自2003年開始上升，經歷過去數年的急升，今年4月的整體樓價比較1997年高峯時已高出89%。」
•1997年10月，差餉物業估價署樓價指數為172.9點，到了2017年4月，指數為327.4點，樓價較1997年高位升幅達到89.4%。如果化作實質樓價作參考，美聯物業統計的100個大屋苑樓價，1997年10月是7,761元、今年4月升至11,376元，升幅有46.6%。
•唐榮翻查了同為差估署的數據，與過去年度作比較，附圖是樓價指數的按年變幅：按年升幅最高是1997年，相較1996年上升39.5%、第二位是1992年的39.4%、第三位1991年上升36.4%。至於按年跌幅最大的是1998年，相較1997年樓價下挫28.2%、第二位是1983年的14.7%、第三位是1999年，回落14.6%。
若以1980年起的年度計算，2004至2015年是最長升浪，達到12年；最長跌浪是1998至2003年，達到6個年度。
「今年第一季按揭供款相對住戶收入比例進一步上升至66%，顯著高於過去（即1997至2016年）的長期平均數45%，顯示樓價超出一般市民的負擔能力。」
•今年首季居於私樓家庭住戶入息中位數約為35,000元，依港府假設66%收入作為供樓，亦即平均約以23,100元供樓，推算樓價約為645萬元，7成按揭貸款為451.5萬元、20年供款、利率2.1厘計算，每月供款為23,055元，應該大約是政府評估現時一個484平方呎單位的樓價水平，換言之，這類小型單位平均呎價高達13,326元左右。
此外，陳茂波亦提到：「未來3至4年住宅供應已經進一步升至今年3月底估計的96,000個單位，比較本屆政府上任時增加約5成，再創紀錄新高。」「未來5年私人住宅單位的平均落成量達每年約20,300個，比過去5年的平均數增加大約7成。」
拆解完畢！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論