金融業 律師行 走出中環

中環是商業核心地段，傳統以來概念是兵家必爭之地，大機構的首選，但愈來愈多行業為節省租金，遷離中區，原來機構留在中環並非必然，只要租金平一截，足以吸引搬遷。 近兩個月，商廈租務市場出現數宗大手租務，涉及數萬平方呎，主要集中於港島東，而最大共通點，就是機構從中環搬出，而遷出的集團，正是中環常客的金融機構及專業服務業。兩星期前，港島東中心中層一層半樓面，約3萬平方呎，成交呎租約60餘元，新租客為聯博（AllianceBernstein），屬大型美資資產管理公司，該公司原租用中環指標商廈國金1期約3萬平方呎樓面，市值呎租逾150元，搬遷節省逾大量租金。 港島東交通方便 租金大減 知名機構法國巴黎銀行（BNP）租用香港多層商廈多年，而後勤部隊租用交易廣場3期多層，租期至2018年初，最近法巴與太古達成初步協議，將承租鰂魚涌太古坊樓面，達9萬平方呎，呎租約50至60元，較現時交易廣場呎租約130元計，可望節省逾半租金。 以上兩宗租務，均是金融機構遷出中環，當然，早在多年前，外資機構已漸把旗下後勤部隊，搬至非核心區如港島東、九龍站甚至葵涌區，以節省開支。 另一個打破必須在中環開業的傳統，就是大型律師樓。近日外資律師行Freshfields，承租港島東中心兩層合共4萬平方呎，該律師樓原租用中環交易廣場2期逾3萬平方呎樓面，呎租水平達140至150元，搬遷至少可節省一半租金。是次成交亦屬港島東中心最大宗律師樓承租樓面個案。而去年國際律師事務所Berwin Leighton Paisner（BLP）承租多盛大廈1.5萬呎樓面，另Ince & Co亦搬至港島東中心。 律師行亦是傳統被認定需留在中環開業，如今亦選擇遷出中區。金融、專業行業被視為中環精英，搬遷原因主要有二，其一是交通網絡大為改善，以往專業服務業必須在中環開業，主要原因是需要見客，而客人多在中環，故辦公室在中環夠方便。隨着近年交通網絡改善，縮短往返中環的時間，例如興建中的中環灣仔繞道，可大大縮短中環前往灣仔、再上東區走廊前往港島東的距離。 第二的原因，亦是最關鍵因素，就是中環租金高企，據仲量聯行報告，2016年全年中環商廈租金升9%，而核心區與非心區租金差距，擴至5年新高，中環寫字樓平均高出非核心區租金3.3倍。不少公司盤算，既然非核心區提供優質新商廈（中區商廈普遍較舊）、交通亦漸便利，但租金只是中環的三分之一，何不考慮搬遷大減成本。如今大型律師行亦搬至港島東，相信個別專業行業，同樣會考慮遷出中環。 中資續擴充 承租中環商廈 如果大機構遷出中環，樓面由誰代替？近一兩年，中資機構不斷在港擴充，而最優質商廈正合中資金融機構，據了解，過去一年中環主要商廈租務，半數來自中資，比例創新高。上文提到法巴遷出中環，騰出8萬呎樓面，消息指，全數樓面正獲中資集團洽租至尾聲，若落實正是中資在中環取代外資樓面的一大個案。相信未來數年，中環商廈租戶組合出現大執位。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論