特高成數按揭 樓價催化劑

香港政府扭盡六壬遏市，買家卻一於少理，我行我素的繼續在新樓盤售樓處排隊買樓。非常有趣的是，在同一時間節點，二手樓市成交卻乏善可陳。 為甚麼近期買家似乎一面倒傾向買新樓呢？運輸及房屋局局長張炳良在6月2日漏嘴爆出了一個現象，原來今年第一季「首置買家」佔比竟然達到驚人的94%紀錄。 要解釋以上現象，我得由首置買家資格說起，所謂首置買家就是指首次置業的香港永久居民，當中包括部分是已將擁有的物業全數沽出的本港市民。 首置買家在現行措施下，只要樓價不超過400萬元，是可以最高敘造9成樓按。若果選擇購買樓價不超過600萬元的單位，一樣可以申請最高達8成的按揭。至於有能力購買樓價達1,000萬元的豪宅，則至多可申請6成按揭或上限500萬元，以上樓貸限制並不包括二按，限按措施對一二手樓具有同樣的制約效果。 首置入市造成錯覺 加辣新盤更旺 然而，近期一浪樓價狂飈，已令樓價400萬元的老弱殘住宅單位幾乎絕迹，而加辣措施也導致業主不輕易割愛。到了現在，普通二手兩房上車盤叫價基本上已升至550萬元左右，故首置買家欲買二手樓要準備現金作首期及其他支出，隨時要動用超過200萬元。 比較之下，發展商卻靈巧繞過銀行按揭的規管，例如近期加價加推仍然一Ｑ清袋的新樓盤，都不約而同的提供達8成半的特高成數按揭，大幅減輕買家的首期負擔。發展商同時又提供印花稅回贈，單位具備基本的全新家電裝修等，故首置買家雖然明知新樓單位定價高一些，但苦於找不到更好的選擇，就算加價，也無奈要一窩蜂湧去這個需要較少首期的置業出路。 令人意想不到的是，由於新樓盤大熱賣及迅即售罄，無形中令買家產生錯覺，以為該樓盤定價必定是低水便宜，忽略了這是發展商結合特高成數按揭吸引首置客的綜合效果。如筆者推論正確，就算政府日後繼續加辣遏市，卻任由特高成數按揭繼續存在，我深信香港樓價將在大家不為意下，溫水煮蛙式繼續上升。 撰文: 柯興捷 富山地產行政總裁 欄名: 專家論市