2017-02-25
明報
最近公布的施政報告和財政預算案，都強調去年11月政府將非港人首次自置單位的印花稅劃一調升至15%，至少壓抑了樓巿成交，但樓價始終續升，今個星期公布的中原樓價指數更是創了新高。為何如此，其實道理很簡單，就如政府每次加煙稅，或會令吸煙人士減少，但加了煙稅的香煙售價只會比以前更貴，明未？
還是想不明白？那不妨看看樓巿專家湯文亮昨日在他的facebook專頁如何解釋﹕
「在政府推出BSD（買家印花稅）之後，內地人以及內地人向香港人用有限公司買樓都要付15%印花稅，既然要付15%印花稅，導致不少內地人用買有限公司持有的物業，當政府推出15%新印花稅之後，內地人以及用有限公司買樓的人就會揀一些用有限公司持有的住宅，他們願意付較高樓價，至於以往用有限公司買樓的人，他們售樓的對象則是要付15%＋15%的內地人，假設一個值2000萬住宅，內地人本來要付600萬印花稅，如果那個住宅是用有限公司持有，買賣雙方可以將成交價提高至2300萬元，方法是轉讓持有該單位的有限公司，於是樓價跳升了15%，這個情况在未推出BSD之前是很少發生，但BSD之後，多了內地買家用有限公司持有物業，政府推出15%新印花稅之後，用轉讓有限公司方法交易便可以慳回30%印花稅，結果是導致樓價急升，這亦可以解釋中原指數點解會破頂。」
內房直接買麵粉 變相慳30％稅
在中原樓價指數破頂同時，昨日政府公布鴨脷洲一幅臨地王由內地資金龍光地產（3380）伙拍合景泰富（1813）合共以168億多元，每呎樓面地價約2.2萬元投得，單是地價已比鄰近的海怡半島二手現樓呎價高逾四成！近年內地財團來港搶地，出價遠較香港發展商狠辣，就如月前同是中資的海航集團，亦是以遠高於鄰近二手現樓價的地價投得啟德的幅住宅地皮。
站在中資機構角度，他們來港買地起樓，就算地價是遠高於鄰近二手樓價，也可能除笨有精，因為買樓不用付那15%+15%的印花稅，如買香港現樓投資卻是要付相應稅項！那大家明白為何政府不斷加買樓印花稅，反而會唧高香港樓價的原因！
人民幣貶值 內房資金泊港
內地發展商喜歡和加快將資金投進香港，另一個重要原因可能是人民幣近年持續貶值，內房將資金撤至海外的房產巿場，不理日後樓價是否升值，只要人民幣相對有關巿場的貨幣貶值，以人民幣計價的投資便等同升值了！相對之下，如有關地方貨幣能一次過的快速貶值，一來投進有關房產巿場的貨幣兌換風險，更能率先兌現了，二來購入當地物業作價，更是相對廉宜了，此所以如英國去年公投脫歐後，當地樓價跌了，英鎊也跌，卻是吸引更多外資包括中資投資當地的物業！
英脫歐鎊急挫 外資湧倫敦商廈
萊坊最近出版的2017《倫敦報告》顯示，去年倫敦的整體房產交易，竟高達73%屬外來投資者所購入，倫敦去年由外資購入的寫字樓物業，涉及金額達93億英鎊，屬全球最多，拋離第二的美國曼哈頓的80億英鎊，第三位法國巴黎的38億英鎊，以及第四位香港的27億英鎊（圖1），當中由中資及港資購入的倫敦寫字樓，涉資達29億英鎊，比例達31.2%！
筆者的同事訪問了第一太平戴維斯國際住宅諮詢及銷售主管Andrew Hawkins，她也表示，脫歐公投的結果對倫敦物業的最直接後果是國際買家興趣倍增，除了本港、內地買家興趣濃厚，第一太平戴維斯的銷售數據顯示，去年底美國買家數量相比2015年底激增50%，除了英鎊貶值原因，還因為這些買家認為特朗普當選為美國前景帶來更多不確定性。
美匯見頂 港出口零售旅遊見底
當然，當大家投資英國的物業時，也關注英鎊匯價是否已跌至見底或何時見底？根財經專欄作家Frisby Flux的研究，過去數十年間，英鎊每8年便見一個明顯周期底部，而今個周期底會極可能會在今年春季出現（圖2），或可作為參考。
一個地方的貨幣表現，往往對當地經濟表現有頗大的影響，美匯指數在今年1月初見頂，由於聯繫匯率關係，等如港元兌其他貨幣也轉弱，而隨之香港的出口、零售和內地訪港旅客數字，也「巧合」地在今年1月開始轉好（圖3），昨天筆者出席近年商場投資紅人電訊一代主席羅珠雄的新春聚會，同場碰到的其他著名商舖投資者如蔡志忠和「磁帶大王」陳秉志等，對今年的香港經濟、零售巿道和商舖巿場，也顯得信心十足！
[陸振球 樓市解碼]