2016-12-02
經濟日報
《香港2030+》長遠規劃陸續發放專題研究報告，其中一份「綜合土地需求及供應分析」作出假設，未來私樓面積有機會增長，實用面積增至646平方呎。
不過，若與未來數年落成的住宅平均面積相比，可以說未見任何增長。
有關報告提到，差餉物業估價署的統計數字顯示，私人房屋單位的平均面積在過去32年（1984至2015年）增加了6%，總樓面面積由約67平方米增至約71平方米。即約721至764平方呎，如果以實用率8成計算，應該是577至611平方呎左右。
因為這個前設，有關報告假設新私人房屋在未來30年（2016至2046年）仍會有該6%增長趨勢，亦屬合理。因此，新私人房屋的最終平均單位面積假設為75平方米，即約807平方呎，8成實用為646平方呎。較新發展區及東涌新市鎮擴展的已落實/已規劃發展的72平方米（775平方呎、實用620平方呎）平均單位面積假設為高。
數據反指平均面積下跌
不過，唐榮認為，這個假設似乎太樂觀。早前本欄一篇文章提及團結香港基金的「重塑公共房策力建土地儲備」報告提到，未來數年落成的單位數目明顯增加的背後，以樓面面積計算的住宅面積其實並沒有同樣顯著的上升。
其中，私樓落成量方面，2015年是11,280伙、預計2016年及2017年均是16,800伙、到2018年升至18,800伙、2019維持高位的18,500伙。至於落成的總樓面面積，2015年是1,000萬平方呎、2016年1,260萬平方呎、2017年1,299萬平方呎、2018年1,332萬平方呎、2019年起回落至1,183萬平方呎。
附表是依照總樓面除以伙數，得出平均每單位面積，再依港府報告8成實用計算後，可以看到未來數年，平均每個單位的面積正不斷下調，至2019年，已經相當接近500平方呎的水平。港府報告預估2016年至2046年，最終平均每單位實用面積是646平方呎，單看附表2016至2019年，亦即預測的首4年，平均每單位面積是715平方呎，而實用則為572平方呎，已經無法達到預測水平，尚差74平方呎，差不多少了一個小房間。
2015至2019年間落成的單位，若以5、6年發展年期計算，大約是2009至2014年間啟動發展，差餉物業估價署數字，2009年樓價指數全年是121.3點、2014年是256.9點，其間樓價大漲112%，不少研究已提及薪金漲幅遠小於樓價升幅，結果市民可負擔的樓價愈來愈低，只能將貨就價，以較細面積使單位的總價減少，結果單位愈建愈小。要留意2015年樓價指數是296.8點，再升16%，2016年至今樓價仍在相若高位，換言之，樓價高企不下，將繼續鼓勵發展商興建細單位，使2020年甚至更後年期落成單位繼愈起愈細。
社會因素有利細戶承接
其他因素亦指向利於細單位的承接，包括各類按揭措施，總價較低的細單位首期負擔較低、社會氛圍偏向自組一、二人小家庭等等，其實均與上文報告背馳。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論