外資基金 捲土重來

中資入市香港物業固然愈來愈多，而大手買賣市場上，沉寂多年的外資基金，近月捲土重來相繼入市，看來是今年不容忽視的一股勢力。 近月大刁數目明顯有增，中資入市仍是焦點，掃入不少商廈、超級豪宅。除中資外，數宗大手成交由外資基金購入。如來自歐美投資者的外資基金Silkroad，去年中斥3.5億元，購入中環荷李活道3層舖位，入市後仍未收手，其後再斥約10億元洽購中環恒和中心，最後無功而還。至於美資基金安祖高頓（ANGELO GORDON），亦斥5億元購入將軍澳THE PARKSIDE兩層商場部分業權。另近日天后水星街Equinox酒店，以4.5億元易手，新買家以外資基金霸菱（Baring）呼聲最高，料購入作翻新。 與美元掛鈎 港貨幣物業穩定 外資基金近十多年來多番來港掃物業，最高峰期當然是2004年，本港投資市場度過最低潮後，物業價格開始反彈，即引來全球最大型的投資銀行旗下房地產基金來港掃貨，包括大摩、美林、麥格理及新加坡基金等，2004至2007年期間，多番購入中上環核心商廈，加以翻新及改裝再轉售獲利，不時更是基金之間進行買賣，最明顯例子是上環無限極廣場，物業前身為維德廣場，2003年中，當時正值本港樓市最低迷期間，大摩以8.42億元向莊氏家族購入上環維德廣場，當時呎價僅約2,000餘元，其後大摩於2006年，以26億元把維德廣場沽予澳洲MGPA基金，大摩大幅獲利近18億元，4年後澳洲基金再以40億元沽出，大賺而回。一幢物業多路基金交手，可想而知當時基金入市盛況。 2008年尾金融海嘯爆發，不少基金紛沽出物業套現，2009年樓市開始反彈，物業交投活躍，幾年來外資基金入市比例卻不高，業內人士認為，由於當時本港物業回報率欠佳，加上內地物業市場開始活躍，基金轉投內地市場，反而少有投資香港。 直至近月，市場再出現外資買貨的情況，部分測量師行投資部負責人分析，外資重投有數個原因，最關鍵是香港物業及貨幣相當穩定。從投資者角度，內地、歐美及日本等，物業市場同樣值得下注，惟近半年環球出現多個大變化，如英國脫歐，英鎊立即下跌。至於早年不斷升值的人民幣，近月跌勢甚明顯。對基金來說，投資一個地區物業，不得不考慮貨幣走勢，而港元與美元掛鈎，走勢較穩定，漸吸引基金注視。 不敵內地財團 基金轉戰香港 此外，過往數年，不少外資基金把注意力放在內地市場，有本港代理指，曾有基金負責人反映，近幾年成功集資打算在內地掃貨，惟正值內地資金太多，本地財團四出搶貨，洽購物業過程中，外資基金往往不敵內地大財團，多年來空手而回，去年起開始打算淡出內地市場，轉戰其他國家，香港是其中一個合心水的地區。 基金講求回報，據悉逾3厘以上回報的物業，可達基金的基本要求，而具增值空間的商廈及商場，最合基金口味，可透過翻新提高價值，寄望數年後轉手獲利，相信今年外資基金在物業投資市場扮演重要角色。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論