港府為樓價封頂？

差餉物業估價署昨日公布10月的私樓價格及租金指數，可以說反映加辣稅15%前的市況，樓價租金續升。如何解讀相關數據？ 兩月連升逾2% 港府必出手 樓價指數自今年3月見底反彈，當時樓價指數為271.4點，4月起回升，直至10月的303.8點，回升幅度有12%，幾乎已抵銷跌幅，先看看每月升幅的變化： 從附表中可以看到，樓價在8月升幅已超過2%，可以說已踏入政府遏抑樓價的警戒線，為甚麽？ 早年港府高密度出招遏抑樓市時，唐榮曾撰文指出：「翻查過去港府出招遏抑樓市紀錄，其實有迹可尋，資料顯示，樓價按月升幅超過2%以上，而又連續超過兩個月，反映樓價升勢強勁，樓市熾熱，將會惹來港府或相關部門出手。 計算按月變幅，2012年10月，港府推出買家印花稅前，8至10月樓價指數均出現2%以上的按月升幅，其中9月更高達3.3%。然後是2013年1、2月，再次出現連續兩個月的2%以上升幅，樓價升勢轉急，其中2月又是3.2%，這次推出雙倍印花稅等重招，加上2012年買家印花稅等，三辣招成形。踏入2015年，樓價再度急升，1及2月樓價同樣上升超過2%，估計港府決策部門當時亦取得相關數據反映樓價再次持續上漲兩個月，當中更以細單位的升幅較強勁，細單位牽涉市民上車的基本問題，不得不加碼。」 所以，這次的15%印花稅加辣，是不得不發，不計算10月超過2%的升幅，8及9月均已超過2%。港府毫無疑問當樓價急升2%以上，連升2個月，必然出手。 遏樓價破頂 未來走勢關鍵 差餉物業估價署的資料亦反映，港府在製造另一個封頂價。就是這段時間，以行政干預，阻止樓價再度破頂。附表顯示，最新的價格指數顯示，只要樓價再升0.75%，將升穿歷史高位，對特區政府來說，或會相當尷尬，從指數可見，10月升幅較9月放緩，但仍屬相當高的水平，達2.6%，而11月價格應可部分反映出招後的價位變化，12月價位應更明確。 所以，如果港府一意視去年9月的歷史高位為一個封頂價，超過了便要遏下來，會否再惹港府加碼，未來兩個月的樓價走勢將是關鍵。 另一點值得留意的是，去年曾撰文，港府出招後，效力或會有愈來愈短的問題，這一次又如何？ 成交量11月壓下來，12及1月剛好遇上加息及聖誕新年等傳統旺季，成交量應持續低企，農曆年後會否出現小陽春，現在誰也說不準，如果樓價再度出現成交量急升、價位如上文所指連升兩個月、每月超過2%，下一次，或會是金管局在按揭方面動腦筋了。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論