2017-06-02
經濟日報
政府再度加辣，金管局推出「新三招」的逆周期措施來調控樓市，市場又如何反映，筆者上星期引述經濟學家，「措施應該可以紓緩樓市亢奮情緒，但要令樓價出現轉勢則仍需一段時間觀察」。
初步來看，過去兩星期整體二手交投明顯降溫，不過一手新盤市場卻持續熱鬧，「萬人空巷」的揀樓情景，令人聯想起1997年的景象。
多個新盤開售 銷情理想
近期多個新盤的銷售均取得相當理想的銷情，一手樓市仍然亢奮，隨着荃灣海之戀以至啟德天寰的推售，過去一星期整體新盤銷售量相信可超越1,000伙。
新盤熱鬧情況直逼97年，自然擔心現今樓市會否如97年一樣出現樓市泡沫爆破。正如筆者過去所言，目前環境同97年可謂截然不同，當年按揭利率超越10厘，相對於今日，即使金管局新三招推出後，部分大銀行亦即時將新造按揭息率調高，不過以現時拆息計算，最新H按按息仍然低於2厘水平。
即使置業難的問題未解決，不過當年供樓負擔佔家庭入息中位數可以超越110%，最新供樓負擔比率仍處於60%左右。再者自政府運番加辣後，現時樓市已完全是用家主導，即使有個別新盤仍有一客多伙的情況，但所佔比例亦相當少，相比於97年的樓市由投資者主導，持有十伙、八伙、甚或是數十伙單位收租的炒家亦大有人在。
借貸比率低 不會供唔起
事實上，過去金管局推出8輪逆周期措施，整體銀行的按揭風險管理亦大大增強，簡單來說，現時不少業主借貸比率只是5、6成左右，出現大量負資產的情況大大減低，加上近幾年入市買家均接受壓力測試，即使未來銀行大幅加息3厘，業主亦不會出現「供唔起」的情況。
正如部分分析員所言，最新金管局推出的新3招，最主要的功效已不在於能否壓低樓價，最重要是有效控制銀行體系的風險管理。換言之，即使樓市逆轉樓價回落，無論銀行以至借貸人的安全系數已大大提升，再蹈97年泡沫爆破機會減低，整體金融市場抗震能力大大提高的同時，樓市抗跌的能力亦自然提高，即使未來供應大幅增加，息口顯著上升，樓價亦會平穩發展。
撰文:
陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名: 大行觀點