2017-02-23
經濟日報
財政司司長陳茂波昨日公布他首份預算案，唐榮認為，對樓市現況着墨不多，重點反而是他的發展局老本行：土地資源。
對樓市現況，唐榮估計現時仍處於特區政府就去年11月辣招15%印花稅後的觀察期，不適合作任何演繹，以免惹起市場任何加辣或減辣的揣測。至於土地資源，唐榮認為有4點值得關注。
私樓落成量增
他提到，根據政府已知「熟地」上已展開或將會展開的私人住宅項目，初步估計，未來5年私人住宅單位的每年平均落成量約20,300個，比過去5年的每年平均落成量增加約7成。
下表是過去5年私人住宅落成量，2012至2016年5年平均每年落成量只有11,996伙。而陳茂波預測大增至20,300伙，平均每年增加8,000伙，對滿足自住、投資或租住緊張的需求，應該帶來一定紓緩，亦可以視為終於度過供應緊絀的年代。
不過，依照政府往績，落成量往往被高估，唐榮過去曾統計，私樓實際落成量過去平均較預測少兩成左右。
如果未來5年平均每年又是少兩成，2萬伙落成量將減至1.6萬伙，那每年1.8萬土地供應雖可達標，但發展成每年1.8萬伙現樓則仍有距離。
賣地計劃穩定
另一點提到2017/18年度賣地計劃共有28幅住宅用地，可供興建約1.9萬個單位，其中20幅是新增用地。計及鐵路物業發展、市區重建局、私人重建和發展項目，預計2017/18年度私人房屋土地潛在供應量可供興建約3.2萬個單位。
這點主要表明，若港府全力開動所有土地供應環節，所能提供的建屋量將遠超每年1.8萬伙的目標，理論上當然不會全數推出，但繼續為市場帶來私樓供應穩定充裕的信息。
公營房屋供應不足
在2016/17至2020/21年度的5年期內，由香港房屋委員會及香港房屋協會興建的公營房屋單位預計約有94,500個，當中公共租住房屋單位約有71,800個，資助出售單位約有22,600個。
距離10年要建28萬伙有明顯缺口，他特別強調透過土地督導委員會解決問題，值得留意的是，在土地供應仍然異常緊張的情況下，私樓供應達標，但公樓要追落後，是否會拉扯每幅土地用途的安排，因此影響私樓往後的供應穩定，這是值得觀察的後續發展。
工商物業關鍵
陳茂波又指出下一財政年度賣地計劃包括3幅商業/商貿用地和1幅酒店用地，可分別提供約17.2萬平方米樓面面積及約550個酒店房間。
他強調，政府會繼續循不同途徑增加商業樓面面積。除了重置觀塘和九龍灣兩個行動區內的現有政府設施可釋放約56萬平方米商業/寫字樓樓面面積外，未來數年可陸續推出市場的大型商業用地包括金鐘廊用地、廣深港高速鐵路（香港段）總站上蓋、中環新海濱第三號用地、加路連山道用地、洗衣街用地和多幅啟德用地，合共可提供約110萬平方米樓面面積。
從最近長沙灣商業地高價成交可見相關用地需求強勁，中資及外資無論在買賣租賃上爭逐甲級商廈樓面亦看不到任何轉變，港府能否趕及市場哄搶前把相關地皮推出市場？但上述提到的項目不少需要搬遷重置，或等待發展配合，所需的時間將是關鍵。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論