2017-06-01
明報
【明報專訊】政府屢次「加辣」壓抑樓市，樓價卻遲遲未見回落迹象，新地王不斷誕生，而上周五荃灣新盤海之戀售樓處萬人空巷，猶如1997年青衣灝景灣開售時的盛况，惹來巿場討論會否如當年面臨樓市泡沫爆破？《明報》上周六舉辦投資講座，邀得「百億舖王」黎永滔、九龍站大業主江雅琦和《明報》投資及地產版資深主編陸振球，分享投資樓市心得和獨到觀點。
明報記者 王俊騏
黎永滔：取消聯匯或可冷卻樓市
上周中原領先指數CCL按周升1.16%，連續14周創新高。資深投資者黎永滔稱住宅市場存在危機，認為現時並非首次置業買家入市的合適時機，又稱一旦加息樓價下跌兩至三成也不為奇，指現在入巿隨時「買咗都瞓唔着」。他稱如果投資者擁有首個物業，需視乎是否有能力買入第二個，以及負擔息口上調的影響；認為樓價升跌取決於息口、供求和市場情緒等因素。他說息口下調機會不大，相反加息周期來臨，息率只升不跌。
舖位租金回穩 進取可買一線舖
供求方面，黎永滔指政府有8年沒有賣地，造成的供應斷層非一至兩年可以解決，未來供應增加仍會對市場構成壓力。他指政府屢次「加辣」反助了發展商，因為以往整體樓市交易中八成來自現樓，現時新樓佔七至八成成交，現樓業主受制於「辣招」下欲賣樓不成，而買家也難以儲夠首期買二手樓，只有幫襯可提供高成數按揭的一手盤。他又認為聯繫匯率導致本港不能透過息口調節經濟，他更大膽提出「脫鈎可能一招搞掂（冷卻樓市）」。
內地旅客訪港數字下跌，導致旺區不少地舖「凋零」和出現減租潮，租戶類型亦由以往的藥房和珠寶店，轉為一些民生店舖如食店。「百億舖王」黎永滔認為，不少舖位租金已下跌三至四成，而目前已經回穩，相信是入市時機，但強調投資者必須小心選擇。至於舖位類型方面，他認為視乎投資者取向，如做法進取可買一線舖，因為租客可承受一至兩成加租幅度；若尋求穩定則可買入二、三線舖位，惟加租空間不大。
踏足舖位市場26年的黎永滔，見證舖市多次起伏。他指1991年首次買入一個銅鑼灣波斯富街地舖價值1000萬元，在1997年升值到5000萬至6000萬元，但在金融風暴後回落。其後受內地自由行旅客和全球量化寬鬆帶動下，該舖位價格在2013至2014年升到3億至4億元，但近期又明顯回落。
江雅琦：置業看Timing 不要做羊群
由於子女於倫敦升學的緣故，黎永滔亦開始留意當地舖市，經親自觀察後發現店舖生意不俗，而在2009至2010年歐洲陷入歐債危機期間，倫敦一線舖的租金回報率升達5厘至6厘，高於香港的1至2厘，最終一共投資20億至30億元，目前已升值2至3倍。凡投資海外物業，他認為必須關注安全、息口和稅制等，例如倫敦沒有針對海外買家的增值稅，並呼籲投資者「唔好心急，多做功課」。
江氏國際集團主席兼九龍站大業主江雅琦在講座上指出，置業成功之道是「Timing」，可參考投資大師羅傑斯「不要做羊群」的忠告，而她手上大部分本港物業都是在2003年SARS和2009年金融海嘯後買入。她稱現時本港樓市格局主要源自太多內地資金流入和人民幣貶值，而在大灣區發展概念下，香港經濟前景只會愈來愈好，樓價難以大跌。
陸振球：留意美國長債息人幣港元匯價
《明報》投資及地產版主編陸振球引用中國社會科學院科學部委員余永定的「一順一逆」說法，即中國經常帳順差和資本帳逆差，前者因中國出口貿易強勁造成，後者則反映在資金外流，當中不少流入本港等海外樓市；加上內地人來港買樓比例回升等，都是香港樓市熾熱的原因。他建議投資者，需要留意一旦美國30年期國債孳息升破3厘半、人民幣大幅回升（反映資金回流中國）、港元兌美元跌破7.8關口（聯繫匯率下令香港添加加息壓力）等影響樓價的因素。
[理財專題]