2016-11-30
經濟日報
港人ABC準備買樓，不過遇上本月初政府調高15%印花稅，港人遇上這種情況，或要重新部署、修訂置業計劃，不過，對內地客來說，卻較大家想像中的豪買能力更強。
若以900萬元單位為例：
•港人A名下沒有物業，以首次置業身份入市，幸運的是已較大部分人少付印花稅，稅率為3.75%，即為33.75萬元，不過，樓價高，按揭貸款有一定限制，金管局規定，700萬至1,000萬元以下之物業按揭成數高達6成（按揭額上限：500萬），900萬元計，原本做6成按揭可貸540萬元，但受限後，港人A要多準備40萬元作為首期，合計是400萬元，這400萬元存了頗久、又多得父母小量支援。
•港人B擁有物業，如果再買入單位，就要付15%印花稅，900萬元的15%，是135萬元，與港人A首次置業相比，印花稅足足相差100萬元，相信對大部分港人來說，要多付兼無法收回的額外稅項，是牙痛又心痛，於是要買這個單位，惟有找剛工作一年的兒子，以其名義買入單位，還要親身當上按揭擔保人，令兒子有足夠條件承造按揭，但能省回100萬元稅金，怎樣也值得。反正單位日後也是留給兒子結婚之用，又是典型父幹的例子，現時不少為規避新辣稅，平至上車盤、貴至數億元的豪宅，都採用名下沒有物業的親友入市模式。
•港人C跟妻子共同擁有物業，無兒無女兼無親友，準備買入900萬單位，又是遇上15%昂貴稅率問題，這對夫婦想起律師朋友的建議，持有單位夫妻其中一方除名，其中之一便可以首次置業身份入市，又慳回100萬元的稅金。
內地客願替業主交稅
以上都是模擬例子，當港人智窮力竭苦思買樓之道時，對內地人、或者是部分內地人來說，正是顯示豪買氣量之時，前日地產站即時新聞報道ps.hket.com：
上水奕翠園剛錄新辣招後成交，6座中層A室易手，建築面積1,179平方呎，實用面積1,022平方呎，套3房間隔，業主原先開價980萬元，日前有實客洽購，並願意替業主支付樓價10%之SSD稅，故減價至900萬元易手，建築呎價7,634元，實用呎價8,806元。
買家為內地客，見屋苑位置方便來住中港兩地，鍾情屋苑低密度環境舒適，單位價錢合理，決定入市自住，是次入市需付：
•向非港人徵收的BSD買家印花稅，樓價15%，135萬元、
•新印花稅，又是15%，135萬元、
•由於原業主於2014年以708萬元購入上址，持貨不足3年，是次轉手需付10%的額外印花稅SSD稅，這位內地客更願意「豪俾佢」，代為支付該稅項，又要90萬元。
總計來說，該內地客合共付出360萬元「三辣稅」入市，計及樓價900萬元，佔樓款40%，交易金額加上稅款，買入成本升至1,260萬元。如果與單純的本地首置業客買入同一單位兼不代交稅款的成本相比，後者是934萬元，兩者相差達326萬元。
牽晴間高層618萬沽
當然，也有內地客懂得慳盡稅款，同樣是地產站昨日報道，粉嶺牽晴間為10座高層G室，建築面積約為758呎，實用面積約為556呎，3房套房間隔，議價20萬元，成交價約618萬元，折合建築面積呎價約為8,153元，實用面積呎價約為11,115元，屬同類型戶一年新高。
買家為一名內地客，見上址高層企理，加上現時盤源短缺，故仍決定以父母名義承接作自住之用。好明顯可省掉15%買家印花稅，如果父母名下沒有物業，又可慳回15%印花稅中的額外稅款。
對要拼盡所有、左度右計的港人來說，置業不容易啊！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論