2017-02-22
經濟日報
鴨脷洲利南道豪宅地很可能成為新一代地王，但地王是一個榮譽，還是一個魔咒，或者要由20年前的地王故事說起。
目前佔據全港地王寶座是小西灣臨海地皮，亦即是現址的藍灣半島，地皮在1997年3月由信置（00083）牽頭的財團以118.2億元投得，當時有達15組財團參與競投，採用公開拍賣的方式，歷時超過兩小時，最終成交價亦較政府所訂的63億元高出88%。
當時屬於樓市高峰期，以差估署的樓價指數為例，97年第一季時樓價指數是153.1點，比較同年第三季的頂峰169.5點，相距大約1成，但相隔一年之後，在98年第一季已經跌至139.7點，其後更反覆回落。
至於這幅小西灣地王、藍灣半島則是在2000年初開售，事隔3年，樓價指數已經跌至96.8點，累積跌了接近4成，首批68伙的平均呎價4,288元（屬於建築呎價，大約相當於實用呎價6,000多元）。
藍灣半島 當年低市價開售
當時代理界的評論是低市價2成多，相對於每呎地價4,000多元，連同建築成本後，幾乎算是賣一呎蝕一呎，其後隨着樓市復甦，樓價逐步回升，去到2011年最後售出兩伙的呎價約8,000多元。
近年樓市連番破頂，過去亦先後有幾次挑戰地王紀錄的賣地，例如2011年5月底拍賣中半山波老道地王，則由長實（01113）以116.5億元投得，當時每口叫價5,000元，距離打破紀錄只差3、4口價，之後政府改用招標制，嘉里（00683）在2013年3月投得何文田常盛街地王（現為皓畋），地價116.9億元，距離創紀錄亦只1.3億元的距離。
似乎多年來，各大發展商仍於118.2億元關口前徘徊，是擔心地王誕生後樓價見頂的心魔所致，還只是歷史的偶然，箇中難以猜測。不過，從幾方面來說，今時今日的確很有利於新地王的誕生。
當中最重要自然是樓價持續破頂的因素，目前樓價指數是306.8點，比起97年第一季高出1倍，樓價高自然有利於地價進一步攀升。同時，近年投地多一批中資財團，完全沒有97年歷史教訓的心魔困擾，投地亦往往以天價競投，務求志在必得，如海航先後3次奪地，將啟德地價定位在1.3萬元呎水平，其他市區地價亦難免會水漲船高。
而另一個重要因素在地皮素質本身，以小西灣地王為例，雖然不屬傳統豪宅區，但始終是港島區臨海地，可建樓面更高達289萬平方呎，其後要數規模、條件相若的地皮頗為罕有。若果比較嘉里何文田地王，後者地段更佳，但可建樓面僅114.2萬平方呎，兩者規模相差仍然甚遠。
地段沿海 地價不難創新高
至於今次招標的鴨脷洲利南道地皮，可建住宅及商業樓面76.2萬平方呎，規模屬於2000年筲箕灣太康街地皮（現嘉亨灣）後港島區最大項目，加上沿海呈長方形的地盤，更容易由發展商打造成全海景豪宅，要說地價要創新高，應不屬難事。
即使今次鴨脷洲地皮未能打造地王紀錄，但只要細看賣地表內仍然滾存的啟德第1F區住宅地，可建樓面逾百萬平方呎，以同區地價高見1.36萬元呎，昔日小西灣地王紀錄要被打破，恐怕只是時間的問題。
傳聞該地招標結果或有機會今日公布，正好趁社會關注財政預算案，稍稍消減地王帶來的衝擊效果。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論