2017-05-31
經濟日報
近期，彭博在97危機鬼影繼續纏繞香港經濟的報道中提到，當年與今時的一些數據比較：
•目前本港按揭貸款佔GDP比率達47%，1997年是33%，現時較1997年高出14個百分點。
彭博：港人均按揭貸款增1.3倍
•現時平均每名港人背負的按揭貸款為15.8萬元，較97年的6.9萬元，急增1.29倍。
•滙豐銀行的最優惠利率，當年是8.75厘，現時是5厘，約有3.75厘的息差。
以上三點是彭博舉引的數據，唐榮再補充一些：
•資料顯示，1997年年中按揭利率約為9厘、年底約為10.25厘左右，現時約2.15厘左右。當年是依最優惠利率計算，現時不少以拆息計算。
•1997年失業率為2.2%、2017年2至4月失業率為3.2%。當年歌舞昇平、更趨向全民就業。
•根據資料顯示，1997年的本地生產總值約為13,650億元，2016年約為24,762億元，約為當年的0.8倍。
•差餉物業估價署的私樓價格指數，1997年10月樓價指數高峰為172.9點（1999=100點），到了今年3月，是319.8點，巧合的是，與本地生產總值同樣是當年的0.8倍，亦即較97樓價高出85%。
•差估署的私樓租金指數，1997年10月高位是139.3點，最新今年3月數字是172.9點，較當年高位只上升24.1%。
•又是差估署數字，樓價升得多、租金升得少，結果自然是回報率不斷下降，1997年不同面積住宅單位回報率由3.4至4.2%不等，今年3月回報率只有2至2.8%。
•還有那些數字可供參考？美聯物業網頁上有些數據亦可供比較，若以實用面積呎價計算，1997年10月住宅樓價平均每平方呎是7,761元、今年4月是11,376元，樓價較97年高位高出47%。
•還有一些官方數據，早前亦有陳述，市民的置業供款負擔比率今年首季約66%，1996至2015年期間的長期平均水平為46%（政府計算的置業供款負擔比率，是以實用面積約484平方呎單位的按揭供款，並假設按揭成數為7成及供款年期20年，除以住戶入息中位數計算）。
1997年則為93%，今時距當年高位仍有一段距離。
•今年3月出版的金管局貨幣穩定情況半年度報告提到，置業負擔能力依然偏緊，樓價與收入比率於2016年第四季上升至15.9倍，高於1997年的高峰值14.6倍。樓價與收入比率指一般50平方米（538平方呎）單位的平均價格與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率。
•翻查資料，1997年私人住宅住戶的家庭入息中位數約為2.2萬元，今年初有關數字大約是3.5萬元，兩個數字比較，居於私人住宅的家庭月入大約增加60%，但仍追不上住宅樓價升幅。
去年住宅成交 少97年68%
•1997年全年一二手住宅成交總數有172,711宗，2016年全年住宅成交有54,701宗，較97年少約68%。
•1997年全年一二手住宅成交總值有6,903億元，去年全年有4,280億元，較1997年減少38%。由於宗數減得多、總值減得少，平均每宗住宅成交出現大幅上升。
1997年一二手合併，每宗住宅成交金額是400萬元、去年每宗卻要782萬元，漲幅高達96%。
數據很多，你可以說成交量遠未及當年、利率遠較當年低、樓價都係跟本地生產總值同步、超難負擔、租金有上升空間……如何解讀，悉隨尊便！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論