2017-05-29
明報
【明報專訊】長實地產（1113）旗下荃灣新盤海之戀上周五開售，引發大型搶購熱潮，不禁令人聯想起1997年青衣灝景灣開售時的盛况。灝景灣後來變成困擾買家多年的「浩劫灣」，有其獨特的歷史背景，當然灝景灣的歷史不一定會在海之戀上重演。筆者沒有湯文亮博士那麼大的面子在灣仔福臨門筵開幾十席，不會貿然猜測樓市幾時爆煲，我只知，但凡人多擠逼的地方，還是少去為妙。
樓市幾時爆煲，真是天曉得，但目前置業回報率偏低、供樓利息趨升，以及現時樓市乃賣家市場，買家全無議價能力，應無多大異議。上述種種，卻並不保證樓市會在不久的將來轉升為跌，因為本港仍然長期維持住接近全民就業的狀態，即使近年供應稍為回升，新增住宅供應仍然落後於人口增長速度，而供樓人士的財政狀况亦遠較上兩個樓市周期頂部健康，即使未來樓價回落，亦難以重演2001至2003年間大量銀主盤湧現的悲壯場面。因此，即使目前全城最悲觀的的分析，亦不過是估未來一年樓市最多跌兩成，不少人（包括筆者）對這個下跌目標能否達到，亦甚為懷疑。
不應以自住掩飾投資失利
置不置業，以及幾時置業，每個人有自己的盤算，外人其實不容置喙。不過，置業從來都是投資行為，無論原先置業的目的為自住或投資，未來樓價的升跌，對買家財政上損益實際上的效果，其實是沒有任何分別，以自住作為投資失誤的借口，不過是掩耳盜鈴而已。
因此，如果事前不作收支預算，為了不想寄人籬下，一心只想擁有自置物業而勉強上車，這種心態實屬不智。此外，即使買家有足夠的財政實力，他們是否應該揀在今天一片火熱的市况下入市，仍然有商榷餘地，因為準買家應細心衡量，如果將原本置業之用的資金，會否錄得更佳的投資回報，只有在貨比三家的情况下，才能得出最明智的投資決定。
政府行政效率低 阻礙農地補價
當然，如果準買家自己有足夠的財政實力，又沒有足夠的信心作物業以外的投資，即使目前置業的回報偏低，仍然勝過租樓及將錢白放在銀行被通脹不斷侵蝕。假如準買家是這類人，他們最明智的決定，可能就像早前叫一眾專家食屎的女士一樣，在獲得足夠的財政實力之後，果敢地入市，因為對他們來說，租樓等同幫業主供樓，愈遲入市，只會損失愈大。
關注未來本港樓市走勢的投資者，除了要留意美國利率及本港就業前景之外，亦要留心新特首林鄭月娥上任之後，會否一改過去5年政府並不積極批核農地轉用途申請的作風。新地（0016）、恒地（0012）及新世界（0017）在新界持有大量農地，本港其實不是沒有土地供應，只是過去10年政府的行政效率愈來愈慢，才會導致本港持續多年鬧地荒的荒誕現象。
（作者客戶持有長實及新地股份）
以立投資董事總經理
[林少陽 細味投資]