2017-02-20
經濟日報
大手物業投資氣氛仍熾熱，世邦魏理仕香港資本市場部執行董事王振康認為，外資基金有轉戰香港物業迹象，而在資金管制下，中資大手入市個案短期內或減少。
整體而言，今年在多路資金追捧下，本港投資物業市場向好，核心區甲廈、地區商場等均值得看高一線。
去年上半年大手物業投資市場淡靜，直至第三季起動，據世邦魏理仕統計顯示，去年商業物業投資市場的活動放緩，只有187宗交易金額逾7,800萬元的成交（撇除土地買賣和內部轉讓），屬2009年以來最少。不過超過10億元的大額買賣繼續主導市場，在全年850億元的總成交金額之中佔51%。
港流動性高 套現容易
來到2017年，投資市場氣氛仍頗旺，單計1月至今，市場已錄多宗逾億元成交。王振康指，其實近年投資氣氛一直理想，不少財團四出尋找投資機會，而去年上半年成交少，是因觀望情緒濃，投資者對利率走勢抱疑問，但現時美國已表明加息，市場不明朗因素漸除。他認為即使加息，相信也不足1厘，目前利息幾近歷史新低，對市場影響有限。資金多、利息低一定有利投資。
他指出，目前多路資金正尋找物業，其中一路是外資基金。事實上，近年外資基金在港入市個案不算多。他分析，外資基金早年集中火力於內地市場，看好內地物業價格基數低、回報率較香港高，不過外資基金取態開始有變：「不少基金向我們反映，內地財團資金雄厚，近年競投物業往往不敵內地財團，浪費不少時間，故漸放棄內地市場。」
他分析，滙率因素令倫敦、日本物業吸引力減，而澳洲的稅項亦重，反而香港物業勝在港元與美元掛鈎，走勢穩定，加上香港市場流動性高，如願意減價不難獲承接，反而外地買賣少，要套現不容易，故投資重心漸轉到香港。
至於近年積極入市的內地資金，他相信仍是投資市場不能缺少的主力。不過，他指近月內地實施資金管制，令不少醞釀已久的買賣暫緩。他表示，市場確實有一兩宗大額買賣，涉及約10億至20億元的物業，原本有內地買家同意購入，但因不想觸動中央神經，故暫時叫停。事實上，不少內地機構資金充足，亦有興趣投資，只是不想在敏感時間入市，相信要待一至兩個月後，成交才回復正常。
甲廈呎價 今年料升5%
他指，2至3年前，人民幣開始停止上升，資金漸流入香港，而近期人民幣貶值，廠家及內地資金即來港投資物業，並以豪宅為主，相信趨勢不會改變。
物業類型上，他認為基金普遍喜歡投資具增值空間的物業，除非個別投資核心區物業基金以3至4厘回報為目標，便投資核心區，否則基金偏向選取可透過改裝、翻新及重組租戶等方法，為物業提升價值，故地區商場值得看好。他分析，商舖租金跌勢減慢，而元朗、屯門地區商場，生意非常理想，有望獲基金、本地財團等留意。
商廈市場成去年投資焦點，王振康分析，今年成交量料以甲廈及商舖較多，成交價則看好寫字樓：「相信中環美利道停車場商廈地皮推出後，寫字樓價格會大變天，因我估計造價甚佳，帶動投資氣氛，甲廈呎價今年料升約5%。」
撰文:
梁建國