2017-05-29
經濟日報
剛過去的周末周日二手成交有些值得留意：十大屋苑中有大量屋苑錄得零成交、代理的統計，絕大部分成交集中嘉湖山莊，代表樓市處於怎樣的狀態？
新盤吸納大量二手購買力
加辣有效嗎？
一約多伙、收緊按揭等等，港府接連加碼遏抑樓市，唐榮認為暫時未見對樓市帶來重大影響，不論限制一約多伙又或對持有物業或境外人士減按揭成數，主要仍是堵塞市場買家所鑽的規管空間，並非全面性的辣招；當然，一約多伙買樓大幅減少、大量首置及首置親友加入買樓行列，應該是接下來的情況。
新盤銷售影響？
美聯物業住宅部行政總裁布少明提到，過去數日，新盤大收旺場，兩大全新焦點項目荃灣海之戀及啟德天寰於周五及周六接連推售，銷售反應相當熱烈，吸納大量二手市場購買力，導致本周末二手指標屋苑僅錄零星成交，並在低位橫行。而且兩大新盤向隅客眾多，預期項目在次輪推售時將繼續吸引不少捧場客，料二手市場仍然受壓。統計兩個新盤合共大約售出800伙，而且緊接加推單位，有發展商在進行次輪開售前已預告，尚未推出的第三輪將會大幅加價，這種銷售方法無疑催迫買家加快入市步伐。估計這兩個新盤銷售告一段落前，各發展商將會打鐵趁熱，繼續推出新貨爭搶購買力。
二手樓價太高？
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑在分析中提到，短期內市場交投量將集中在一手新盤上，二手入市門檻大大提高下，二手交投將持續受壓。
十大屋苑 勢長期零成交？
十大屋苑是哪些？海怡半島、太古城、康怡花園、美孚新邨、麗港城、黃埔花園、新都城、沙田第一城、嘉湖山莊、映灣園，各代理有輕微差別，但這十大屋苑可以說有相當程度變得高不可攀，大約只有兩個屋苑實用面積呎價仍在一萬元以下水平，一個是東涌映灣園，4月平均價約為9,656元，破萬不遠了，僅得元朗嘉湖平均價仍在8,640元，呎價算是最便宜的十大屋苑，今時大部分集中首次置業，能夠負擔的樓價總有上限，十大屋苑中只能一面倒跑到嘉湖山莊上車。
值得留意的是，今時二手入市多要付出新高價，又或市價入市，還價空間有限，盤量亦少，結果二手樓價愈造愈高，嘉湖山莊平均呎價較低讓準買家仍能負擔入市、沙田第一城雖然平均呎價14,139元，但面積較小使平均單價仍能負擔。但當樓價持續飛升，舉例嘉湖山莊、沙田第一城細單位狂升，動輒均要500萬元，再沒有較高成數按揭支援，慈父慈母又大量消耗，會不會最終演變至十大屋苑長期零成交的詭異局面？！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論