2017-05-29
經濟日報
盛滙商舖基金創辦人李根興認為，地區有住宅新項目及基建帶動，舖位可看高一線，特別看好觀塘、荃灣及元朗3區前景，並認為年尾才是投資核心區舖位時機。
近兩年每提及商舖市場，不外乎租金大跌、舖位交吉等，整體舖位投資氣氛弱。對商舖投資及做生意經驗豐富的李根興分析，舖市呈現兩極化，舖租下跌只集中在核心區：「每次見到舖租跌4至5成，只出現在中環、銅鑼灣及尖沙咀，因為自由行減少，奢侈品消費跌。」他認為，高價零售、鐘錶珠寶等生意未見底，但飲食、化粧品等生意已無大問題，相信核心區舖位租金離谷底不遠。
核心區舖租近見底 年底可下注
投資上，他指年尾是投資核心區舖位時機，一般而言租金下跌比售價快，舖位業主少有大減價，但隨着租金調整，核心區舖位業主也會因應市況減價。
至於民生區，他認為情況完全相反，民生區近年租金升幅穩定，故吸引投資。惟他指非所有民生區都值得投資：「不是某一屋苑樓下舖位，客路狹窄兼人口老化，前景欠奉。最值得投資的民生區是一些中心點如荃灣、大圍、大埔等，並非單靠區內客。」
他舉例，荃灣區除了本區消費群外，又有深井、青衣及葵芳等客人到來消費，舖位具升值潛力。
選區方面，他認為需具備兩條件：（1）新盤落成，住宅人口上升，而元朗、觀塘及荃灣正合心水：「觀塘裕民坊重建令800間舖位消失，同時換來一批新住宅，即一群新的消費人口，荃灣新盤多，如近期熱賣的海之戀，人口肯定有增無減，元朗同樣新盤多，情況類似。」至於上水舖位，他認為最大問題是受政策影響，因上水靠水貨客，如果突然有新政策打擊，生意即跌，風險頗高。（2）基建為地區帶來變化。他指北角有樓盤，日後又有中環繞道，交通趨理想。至於佐敦則因高鐵快將通車而帶來商機，他指基建帶動外來人口，人口增長則令本土消費穩，如果兩者都有，舖位必勝。
大市基本因素，李根興強調最重要是經濟：「舖市睇經濟，住宅要睇息口。如果加息便會影響打工仔供樓，而舖位只視乎商戶有無生意做，經濟好便無問題。目前本港經濟好，失業率低，除非再有幾間大公司像國泰大裁員，否則不用擔心。」
細價舖可攻可守 今年盼購20舖
李根興成立的商舖投資基金至今購入逾10個舖位，主力細價舖，多屬3,000萬元以下舖位，平至數百萬亦有。他認為，細價舖勝在銀碼細，升市時與大舖一齊升，跌市時套現較易，可攻可守，今年目標購入20間商舖。
撰文:
梁建國